أحدث الأحكام الصادرة من محكمة النقـض للمبانى

أحدث الأحكام الصادرة من محكمة النقـض
للمباني المنشأة قبل 1/1/1944حتى31/1/1996 حتى صدورا لقانون (6) لسنة 1997 والقانون 14 لسنة 2001
بالنسبة للمحلات التجارية
(1) تحديد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى . م3 ق6 لسنة 1997 . العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى . لازمة . وجوب الفصل في النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل في طلب الإخلاء.
( الطعن رقم 2218 لسنة 70 ق جلسة 20/6/2001) .
(2) تمسك الطاعن ببطلان التكليف بالوفاء لعدم حسابه الزيادة الدورية لأجرة عين النزاع على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العقار الكائنة به وحسابها وفقاً للأجرة القانونية الثابتة بالعقد ولتضمينه المطالبة برسم الشاغلين المقضي بعدم دستوريته وتدليله على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون أن يواجه في أسبابه منازعة الطاعن والتي يتوقف على الفصل فيها تحديد مقدار الزيادة الواجبة قانوناً وصولاً إلى حقيقة الأجرة ومدى صحة التكليف بالوفاء. خطأ وقصور .
( الطعنان رقما 1447، 1475 لسنة 70 ق ـ جلسة 17/6/2001) .
( الطعن رقم 1164 لسنة 70 ق ـ جلسة 27/5/2001) .

(3) الزيادة في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . م3 ق6 لسنة 1997 . وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .
( الطعن رقم 356 لسنة 70 ق ـ جلسة 17/6/2001) .
( الطعن رقم 82 لسنة 69 ق ـ جلسة 19/1/2000) .
(4) الزيادة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . م7 ق136 لسنة 1981 ، م3 ق6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية . تدرجها حسب تاريخ إنشاء المبنى. وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن وإضافتها للأجرة الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية . منازعة المستأجر في عدم مطابقة الأجرة للأجرة القانونية . وجوب الفصل فيها قبل الفصل في طلب الإخلاء .
( الطعن رقم 117 لسنة 70 ق ـ جلسة 17/6/2001) .
( الطعن رقم 1164 لسنة 70 ق ـ جلسة 27/5/2001) .

(5) تمسك الطاعن بعدم مطابقة الأجرة الواردة بعقد الإيجار للأجرة القانونية لعين النزاع وتدليله على ذلك بالمستندات . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع إيراداً ورداً وقضاؤه بالإخلاء استناداً إلى أن الأجرة المكتوبة في عقد الإيجار هي الأجرة القانونية دون أن يفصل في الخلاف حول حقيقتها ودون أن يثبت من مقدارها وصولاً لتحديد الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 رغم أنها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 1684 لسنة 70 ق ـ جلسة 11/6/2001) .
(الطعن رقم 176 لسنة 70 ق ـ جلسة 14/3/2001 ) .
(6) تحديد مقدار الزيادة في أجرة الأماكن غير السكنية . ق6 لسنة 1997 . العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين . شرطه . خضوع الأجرة ابتداء لقانون إيجار الأماكن التي تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور . العبرة فى تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل .
( الطعن رقم 1940 لسنة 70ق ـ جلسة 10/6/2001)
(7) تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام . مؤداه الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية . وقوعه باطل. يستوى ورود الاتفاق على الزيادة في عقد الإيجار أو أثناء سريته .
(الطعن رقم 1036 لسنة 60 ق ـ جلسة 10/6/2001 ) .
( الطعن رقم 876 لسنة 69 ق ـ جلسة 21/6/2000 ) .

( الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 . م7 ق136 لسنة 1981 ، م3 ق6 لسنة 1997 . العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى . لازمه وجوب الفصل فى النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل في طلب الإخلاء .
( الطعن رقم 1196 لسنة 71 ق ـ جلسة 20/5/2001) .
( الطعن رقم 2121 لسنة 67 ق ـ جلسة 9/2/2000) .
(9) تكليف الطاعن بالوفاء برسم الشاغلين المقضي بعدم دستورية أثرة . بطلان التكليف . قضاء الحكم المطعون فيه بالأخلاء استناداً إلى هذا التكليف . خطأ .
( الطعن رقم 1739 لسنة 70 ق ـ جلسة 10/5/2001 ) .
(10) الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة ، تحديد أجرتها القانونية ، خضوعه للقانون الذي يحكمها ، وجوب حسابها كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ، لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه . م3 ق6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية. تمسك الطاعن بأن الأجرة القانونية هي أجرة المثل لأن العين منشأة عام 1960 وتدليله على ذلك بالمستندات وطلبه ندب خبير لتحقيقه. دفاع جوهري. إنتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن الأجرة الاتفاقية هي الأجرة القانونية باعتبار أن العقد أبرم في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 دون أن يعرض لهذا الدفاع . خطأ . حجية عن الوقوف على حقيقة الأجرة القانونية التي تحسب عليها الزيادة الواردة بالقانون 6 لسنة 1997 ومدى صحة التكليف بالوفاء بها .
( الطعن رقم 814 لسنة 70 ق ـ جلسة 12/4/2001) .
( الطعن رقم 415 لسنة 69 ق ـ جلسة 5/11/2000) .
( الطعن رقم 82 لسنة 69 ق ـ جلسة 19/1/2000) .

(11) تضمين المطعون ضده تكليف الطاعن بالوفاء بأجرة عين النزاع دون استنزال المبلغ الذي عرضه عليه بموجب إنذار عرض وأودع خزانة المحكمة لحسابه. أثره . بطلان التكليف . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً لهذا التكليف . خطأ .
( الطعن رقم 2382 لسنة 65 ق ـ جلسة 28/3/2001) .
(12) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 . وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .
( الطعنان رقما 1126 ، 1127 لسنة 70 ق ـ جلسة 21/3/2001)
( الطعن رقم 716 لسنة 70 ق ـ جلسة 14/3/2001)
( الطعن رقم 2187 لسنة 68 ق ـ جلسة 24/6/1999)
( الطعن رقم 3924 لسنة 63 ق ـ جلسة 18/4/1999)
(13) تحديد مقدار الزيادة في أجرة الأماكن غير السكنية طبقاً للقانون 6 لسنة 1997 ـ العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين . شرطه . خضوع الأجرة ابتداءً لقانون إيجار الأماكن .
( الطعن رقم 3776 لسنة 69 ق ـ جلسة 18/12/2000 )

(14) تمسك الطاعن بأن العقار الكائن به عين النزاع أنشى في الفترة من يناير سنة 1944 وحتى نوفمبر سنة 1960. تدليله على ذلك بأن عقد الإيجار حرر في 1/1/1960 وطلبه ندب خبير لتحديد الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997. دفاع جوهري. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة وبالزيادة القانونية دون أن يعرض لهذا الدفاع وأثره على صحة التكليف بالوفاء. قصور.
( الطعن رقم 1313 لسنة 69 ق ـ جلسة 8/11/2000) .
(15) تحديده أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية تعلقه بالنظام العام.
( الطعن رقم 8844 لسنة 64 ق ـ جلسة 10/4/2000 ) .
( الطعن رقم 3533 لسنة 63 ق ـ جلسة 23/3/2000 ) .
(16) تحديد القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة لأحكام ق 168 لسنة 1961 . مناطه . ما يدفعه المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما أقل أو أجرة المثل بالنسبة للمكان الذي لم يسبق تأجيره عند العمل بأحكام ذلك القانون. الأماكن الخاضعة لأحكام ق46 لسنة 1962 تحديد أجرتها منوط بلجان تقدير الأجرة المنصوص عليها فيه .
( الطعن رقم 3533 لسنة 63 ق ـ جلسة 23/3/2000) .
( الطعن رقم 1072 لسنة 52 ق ـ جلسة 13/2/1989) .
(17) دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة . سداد المستأجر الأجرة كاملة بالمقدار الواجب في تاريخ إستحقاقها . صدور حكم بتعديل مقدارها بالزيادة أثناء نظر الدعوى . عدم اعتبار المستأجر متخلفاً عن الوفاء بها . عله ذلك . الالتزام بأداء الفروق . عدم استحقاقها إلا في تاريخ لاحق على صدور الحكم المعدل للأجرة .
( الطعن رقم 955 لسنة 69 ق ـ جلسة 8/3/2000) .
( الطعن رقم 11066 لسنة 65 ق ـ جلسة 22/12/1997) .
( الطعن رقم 10974 لسنة 65 ق ـ جلسة 24/2/1997) .

(18) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 ، وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين .
( الطعن رقم 2121 لسنة 67 ق ـ جلسة 9/2/2000) .
(19) الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذي يحكمها. وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن . لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية. الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه. م3 ق6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية.
( الطعن رقم 82 لسنة 69 ق ـ جلسة 19/1/2000) .
(20) الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر باطل بطلاناً مطلقاً ، لا يغير من ذلك أن يكون الإتفاق قد تم أثناء سريان العقد وانتفاع المستأجر بالعين .
( الطعن رقم 4643 لسنة 64 ق ـ جلسة 19/12/1999 )
( الطعن رقم 6487 لسنة 66 ق ـ جلسة 21 /12/1997)
(21) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 . م7 ق 136 لسنة 1981 ، م3 ق6 لسنة 1997 ، حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء لازمة . وجوب تحديد تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل في طلب الإخلاء .
( الطعن رقم 2009 لسنة 68 ق ـ جلسة 24/10/1999) .

(22) الزيادة الدورية في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 وجوب احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية لا على أساس الاجره الواردة بعقد الإيجار .
( الطعن رقم 2187 لسنة 68 ق ـ جلسة 24/6/1999) .
( الطعن رقم 3924 لسنة 63 ق ـ جلسة 28/4/1999) .
(23) الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والواردة في المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف السابق على رفع الدعوى لتضمنه مطالبتها بقيمة الزيادة الدورية في الأجرة المستحقة عن العين المؤجرة طبقاً لنص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بما يجاوز المستحق في ذمتها لإحتساب هذه الزيادة على أساس الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار وليس على أساس القيمة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات وقت الإنشاء وفقاً للمادة المشار إليها وقدمت تأييداً لدفعها كشفاً رسمياً مستخرجاً من سجلات مصلحة الضرائب العقارية وإذا التفتت عن هذا الدفاع رغم إنه دفاع جوهري ـ بما يعيبه .
( الطعن رقم 398 لسنة 68 ق ـ جلسة 18/4/1999 لم ينشر) .
(24) الضرر الموجب للإخلاء في معنى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 هو الضرر الماس بسلامة المبنى الذي يثبت بحكم قضائي نهائي ــ عدم التزام الحكم هذا والاستناد في قضائه على ثبوت الضرر الشخصي لاستعمال العين المؤجرة بالمخالفة لشروط العقد ـ خطأ.
( الطعن رقم 895 لسنة 67 ق ـ جلسة 25/11/1998 لم ينشر ) .
(25) وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 2/1/1998 في القضية رقم 26 لسنة 18 قضائية ( دستورية ) بعدم دستورية قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 بشأن الرسوم المستحقة للمجالس المحلية ، ونشر هذا الحكم بالجريدة الرسمية العدد (3) في 15/1/1998 .
وينبني على ذلك أنة لا يحق للمؤجر اقتضاء رسم الشاغلين المقرر بقرار وزير الإدارة المحلية المقضي بعدم دستوريته . وبالترتيب على ذلك إذا تضمن المؤجر التكليف بالوفاء الذي يسبق رفع دعوى الإخلاء للامتناع أو التأخير على دفع الأجرة وملحقاتها ومنها مقابل رسم الشاغلين اعتباره من اليوم التالي لنشر حكم المحكمة الدستورية بالجريدة الرسمية فإن التكليف يقع باطلا متعلق بالنظام العام لتضمنه رسماً ( ملحقات الأجرة ) غير مستحق ، وينبني على ذلك القضاء بعدم قبول الدعوى .
( القضية رقم 26 لسنة 18 قضائية دستورية ـ جلسة 2/1/1998 ) .

(26) قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفى المقام الأول أغراض السكنى ، تغيير هذا الغرض إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة وتسرى الزيادة على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقاً أم لا حقا على نفاذ القانون .
أحكام الأجرة الإضافية تتعلق بالنظام العام سريانها على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة أم لاحقا على نفاذ القانون سواء وقع التغيير عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق .
( الطعن رقم 3211 لسنة 59 ق ـ جلسة 2/4/1997 ) .
(27) أن المقرر أن الأماكن التي تخضع أجرتها للجان تحديد الأجرة تعتبر الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر والتقدير فيما تضمنته من قيمة أجرتها قرينه على الأجرة المثبتة بها حتى يقوم الدليل على عكس ذلك.
( الطعن رقم 936 لسنة 65 ق ـ جلسة 31/10/1996) .
(28) العبرة في تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هى بتاريخ إنشاءه .
( الطعن رقم 7176 لسنة 65 ق ـ جلسة 20/6/1996) .
( الطعن رقم 1638 لسنة 52 ق ـ جلسة 31/5/1992) .
(29) الترخيص للمستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين إلى غير أغراض السكنى . حق المؤجر في تقاضى أجرة إضافية ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بهذه الميزة أو أعاد استعمال العين إلى الغرض الأصلي ـ لا يحق للمستأجر أن يتحلل من التزامه بإرادته المنفردة .
( الطعن رقم 411 لسنة 61 ق ـ جلسة 16 /6/1996 ) .
( الطعن رقم 2254 لسنة 53 ق ـ جلسة 22/4/1993 ) .
(30) الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى المشار إليها في نص المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى ولو أدخلت عليه تعديلات جوهرية .
( الطعن رقم 8411 لسنة 64 ق ـ جلسة 31/1/1996)
(31) الإتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر يقع باطل بطلاناً مطلقاً ، ولا يغير من ذلك أن يكون الإتفاق قد ورد في عقد الإيجار أو أثناء سريانه وانتفاع المستأجر بالعين .
( الطعن رقم 976 لسنة 62 ق ـ جلسة 29/10/1995) .
(32) تضمن التكليف بالوفاء بأجرة سبق سدادها يجعله باطلاً حابط الأثر . إذا كان الثابت أن الطاعن عرض مبلغ الأجرة على المطعون ضده بموجب إنذار عرض على يد محضر وأودع المبلغ خزينة المحكمة فإذا تضمن التكليف بالوفاء هذه الأجرة وهى في تاريخ سابق على إنذار التكليف بالوفاء . فأنة يكون قد تضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً ، ومن ثم يكون التكليف بالوفاء يكون قد وقع باطلاً وحابط الأثر لتضمنه مبلغ سبق سدادة فعلاً قبل تاريخ إنذار الوفاء .
( الطعن رقم 4816 لسنة 64 ق ـ جلسة 27/9/1995 ) .
( الطعن رقم 7689 لسنة 65 ق ـ جلسة 6/12/1995 ) .
( الطعن رقم 8831 لسنة 65 ق ـ جلسة 21/4/1999 ) .

(33) النص في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يدل على أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المشار إليها في هذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين وليس على أساس الأجرة شاملة هذه الضريبة .
( الطعن رقم 976 لسنة 62 ق ـ جلسة 29/5/1995) .
( الطعن رقم 713 لسنة 61 ق ـ جلسة 25/9/1991) .
(34) الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص لغير أغراض السكنى أو للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة في القانون المذكور ـ م1 ق136 لسنة 1981 مؤداه تصدى لجان تقدير الإيجارات بتحديد أجرة هذه الأماكن ـ اعتبار قراراتها كأن لم تكن ولا حجية لها ـ عله ذلك ـ مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر ـ خطأ في تطبيق القانون .
( الطعن رقم 3090 لسنة 61 ق ـ جلسة 30/3/1995 ) .
(35) اختصاص لجان تقدير الأجرة في ظل القوانين 46 لسنة 1962 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائى المتعلق بالنظام العام ، اعتبارها جهة تقدير في ظل القوانين الثلاث الأول وجهة طعن في ظل القانون الأخير مخالفتها لسلطتها الولائية في تقدير الأجرة ـ أثر وقوعه باطلاً لكل من طرفي العلاقة الإيجارية التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريقة الطعن عليه أو بدعوى مبتدأه لصدور من لجنة لا ولاية لها في إصداره .
( الطعن رقم 312 لسنة 61 ق ـ جلسة 1/12/1994) .
( الطعن رقم 3430 لسنة 58 ق ـ جلسة 20/5/1990) .
(36) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة ـ شرط أساسي لقبول دعوى الأخلاء بطلان أو خلو الدعوى منة . وجوب الحكم بعدم القبول أو المطالبة بأجرة تجاوزه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر. أثرة . بطلان التكليف. تعلقه بالنظام العام جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض .
( الطعن رقم 6608 لسنة 62 ق ـ جلسة 24/11/1993 ) .
(37) الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص لغير أغراض السكنى أو للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 ـ عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة ـ تصدى بتحديد أجرة هذه الأماكن ـ اعتبار قراراتها كأن لم تكن ولا حجية لها.
( الطعن رقم 3430 لسنة 58 ق ـ جلسة 20/5/1993 ) .
( الطعن رقم 272 لسنة 61 ق ـ جلسة 21/5/1991 ) .
(38) تقدير اللجان المختصة لأجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 اقتصاره على الأماكن المقامة لغرض السكنى دون المقامة لغير هذا الغرض المادة (1) منه .
( الطعن رقم 2705 لسنة 58 ق ـ جلسة 24/2/1993 ) .
(39) حق المؤجر في اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى .
م23 ق49 لسنة 1977 ، المادتان 7 ، 19 ق 136 لسنة 1981 . خلو القانون المدني وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى.أثره . لا حق للمستأجر في إنقاص الأجرة بإرادته المنفردة .
( الطعن رقم 1830 لسنة 56 ق ـ جلسة 16/1/1992 ) .
(40) المقرر في قضاء هذه المحكمة ـ إن عبء إثبات أجرة الأساس يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصا فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الاتفاقية كما أن المقرر كذلك أن الأصل فى تقديرات البلدية للعوايد التي تحصل على العقار أنها لا تصلح أن تكون أساسا لتحديد الأجرة القانونية إلا أن ربط العوايد يصلح كمجرد قرينة قضائية يترك تقديرها لمحكمة الموضوع دون التزام عليها بالأخذ بها ، شأنها في ذلك شأن كافة ما يقدم للمحكمة من الدلائل والمستندات فيكون لها بحثها وموافقة بعضها بالبعض الآخر وترجيح ما تطمئن إليها واستخلاص ما تراه متفقا مع واقع الدعوى ولا رقابة عليها فى ذلك متى كان استخلاصها سائغاً ومستمدا من الأوراق .
( الطعن رقم 1445 لسنة 55 ق ـ جلسة 29/12/1991) .

(41) النص في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يدل على أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المشار إليها في هذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين وليس على أساس الأجرة شاملة هذه الضريبة .
( الطعن رقم 713 لسنة 61 ق ـ جلسة 25/9/1991) .
( الطعن رقم 976 لسنة 62 ق ـ جلسة 29/5/1995) .
(42) النص في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ـ يدل على أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المشار إليها في هذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين ليس على أساس الأجرة شاملة هذه الضريبة .
( الطعن رقم 713 لسنة 61 ق ـ جلسة 25/6/1991) .
( الطعن رقم 976 لسنة 62 ق ـ جلسة 29/5/1995) .
(43) إذا كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الدكان محل النزاع على سند من تأخر الطاعن في سداد الأجرة المطالب بها محتسبا الزيادة الدورية الثابتة بمقتضى نص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أساس الأجرة الواردة بعقد استئجار العين وليس على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء طالما أن الطاعن لم يحصل على حكم بتخفيض الأجرة ، في حين أن منازعة الطاعن في مقدار الزيادة في الأجرة المشار إليها وكيفية احتسابها هي مسألة لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليه ، وهو ما يتعين معه على الحكم أن يعرض لهذا الخلاف ويقول كلمته فيه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون .
( الطعن رقم 1529 لسنة 60 ق ـ جلسة 6/3/1991) .
(44) إذا كان للمتعاقدين حرية تحديد الأجرة في الأماكن غير الخاضعة لقانون إيجار الأماكن إلا أن هذه الحرية مقيدة في الأماكن التي تخضع للقانون حسبما تنظمه قواعد تحديد الأجرة فيه ، وكان الاتفاق على إنقاص الأجرة عن الحد الأقصى المقرر قانوناً ـ وحسبما جرى عليه قضاء هذه المحكمة لا يعتبر مخالفاً للنظام العام إنما المحظور على المؤجر تجاوز الأجرة عن الحد الأقصى المقرر قانوناً إلا أنه يتعين أعمال الاتفاق على الأجرة الأقل طوال المدة المتفق عليها فى عقد الإيجار ، فإذا انقضت هذه المدة وامتد العقد بحكم القانون جاز للمؤجر أن يرفع الأجرة الأقل إلى الأجرة القانونية .
( الطعن رقم 428 لسنة 53 ق ـ جلسة 17/1/1991) .
(45) إذا كان الثابت بالأوراق أن الطاعن نازع في مقدارا لزيادة في الأجرة المستحقة طبقاً للمادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 إذ احتسب الزيادة على أساس أن مقدار الربط الضريبي لكل محل اثنا عشر جنيهاً ، في حين أن مقدار الضريبة المستحقة والتي تتخذ أساساً لاحتساب الزيادة في الأجرة هو مبلغ 4.32 جنيه لكل محل ، وقدم مستخرجاً رسمياً من سجلات الضرائب العقارية يؤيد ما أدعاه ، وأنه سدد المبالغ المستحقة قانوناً بموجب إنذارات العرض والإيداع المقدمة منه لمحكمة الموضوع ، وإذ لم يعرض الحكم لهذه المستندات ولم يفصل في هذا النزاع الجدي والذي يتوقف على الفصل فيه تحديد مقدار الزيادة في الأجرة المستحقة قانوناً وصولاً لحقيقة الأجرة المستحقة للمطعون ضدهم عن فترة التداعي وحقيقة سدادها إليهم ، فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .
( الطعن رقم 1741 لسنة 59 ق ـ جلسة 7/5/1990 ) .
(46) نص المادة 5 مكررا (5) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المنطبق على عين النزاع أن الأجرة التي يجرى عليها التخفيض بنسبة 20% هي الأجرة المسماة في العقد الساري في 5/11/1961 أو الأجرة التي يثبت أنه جرى التعامل بها في شأن المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على ذلك التاريخ أيهما أقل ولا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره أو تعزر إثبات الأجرة المتعاقد عليها ، وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه في يصدد تحديد أجرة العين المؤجرة أتخذ أجرة المثل التي انتهى إليها الخبير المنتدب أساساً إذ لم يثبت تأجيرها قبل العمل بقرار وزير الإسكان سالف البيان ـ ثم أجرى عليها التخفيض المقرر بالقانون رقم 168 لسنة 1961 فإنه لا مخالفة في ذلك للقانون .
( الطعن رقم 1838 لسنة 55ق ـ جلسة 29/1/1990) .
( الطعن رقم 119 لسنة 50 ق ـ جلسة 12/5/1987) .
(47) مفاد نص المادة 5 مكرر (1) من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 والمادة 5 مكرر (2) والمادة 5 مكرر (3) يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على أن الأماكن التي تسرى عليها هذه النصوص هي تلك التي كان البدء في إنشائها سابقاً على 18/9/1952 تاريخ العمل بها دون اعتداد بتمام إنشائها وإعدادها للانتفاع وسواء كان ذلك بعد هذا التاريخ أو قبله ، بمعنى أن العبرة هنا بتاريخ البدء في الإنشاء لا بتاريخ إتمامه ....... ولما كان الواقع في الدعوى بما لا خلاف عليه بين طرفي النزاع أن العين محل النزاع قد بدئ في إنشائها قبل 18/9/1952 فإن تحديد أجرتها يخضع للقواعد المنصوص عليها في المرسوم بقانون أنف البيان باتخاذ أجرة المثل في شهر سبتمبر سنة 1952 أساساً مع تخفيضها بمعدل 15% طالما كان الثابت أن هذه العين أجرت ولأول مرة في تاريخ لاحق للعمل بأحكام هذا المرسوم بقانون .
( الطعن رقم 23 لسنة 52 ق ـ جلسة 29/1/1990 )
( الطعن رقم 1830 لسنة 56 ق ـ جلسة 16 /1/1992 )

(48) انتهاء تقرير الخبير إلى احتساب الزيادة المنصوص عليها في المادة السابعة من القانون 136 لسنة 1981 على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء ، وليس على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار . استناد الحكم المطعون فيه في قضائه إلى هذا التقرير ـ صحيح .
( الطعن رقم 1325 لسنة 53 ق جلسة 18/5/1989 )
(49) مفاد نص المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض أجرة الأماكن ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن حالات المباني الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتي كانت لا تزال معروضة عند صدور القانون رقم 7 لسنة 1965 سواء أمام لجان التقدير أو مجالس المراجعة ، ولم يمكن قد صدر في شأنها تقدير نهائي غير قابل للطعن ، وتكون فيها أجرة متعاقدة عليها بإرادة الطرفين الحرة قبل صدور قرار اللجنة ، فإنه يتم تحديد الأجرة القانونية لها على أساس الأجرة المتعاقد عليها مع تخفيضها بالنسبة المقررة فيه على أن يقوم هذا التحديد الحكمي للأجرة مقام تقدير اللجنة ، ويكون له أثر رجعى من وقت التعاقد .
( الطعن رقم 1425 لسنة 52 ق ـ جلسة 7/12/1988) .
(50) لئن كان القانون رقم 46 لسنة 1962 بشأن تحديد أجرة الأماكن ، قد ناط باللجان المشكلة طبقاً لأحكامه تحديد أجور الأماكن التي تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 ، إلا أن المشرع أصدر القانون رقم 7 لسنة 1965 ونص في المادة الثانية منه على أن " تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه ، وتعتبر الأجرة المخفضة طبقاً للفقرة السابقة تحديداً نهائياً غير قابل للطعن فيه للقيمة الإيجارية ، ويسرى بأثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الإيجار " .
( الطعن رقم 1303 لسنة 49 ق ـ جلسة 20/4/1988) .
(51) أن القانون 136 لسنة 1981 أستحدث قاعدة موضوعية أمرة متعلقة بالنظام العام.... وهى أن حصة المستأجر في تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية والعامة لا تأخذ حكم الأجرة .... وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعن من عين النزاع جزاء تخلفه عن سداد الأجرة والزيادة التي تمثل حصته في تكاليف الترميم فأنة يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
( الطعن رقم 1084 لسنة 56 ق ـ جلسة 8/4/1987 )
(52) النص في المادة الثانية من القانون رقم (7) لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار الأماكن الساري العمل به إعتباراً من 22/2/1965 يدل على أن حالات المباني الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتي كانت لا تزال معروضة عند العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965 سواء أمام لجان التقدير أو مجالس المراجعة ولم يكن قد صدر في شأنها تقدير نهائي غير قابل للطعن وتكون فيها أجرة متعاقد عليها بإرادة الطرفين قبل صدور قرار اللجنة فإنه يتم تحديد الأجرة القانونية لها على أساس الأجرة المتعاقد عليها مع تخفيضها بالنسبة المقررة فيه على أن يقوم هذا التحديد الحكمي للأجرة مقام تقدير اللجان ويكون له أثر رجعى من وقت التعاقد .
( الطعن رقم 1356 لسنة 50 ق ـ جلسة 9/2/1987) .
(53) المقصود بأجرة المثل : هو أجرة مكان مماثل من جميع الوجوه بقدر الإمكان لشقة في شهر الأساس ولا يشترط لتحقيق التماثل بين شقة النزاع وشقة المثل أن تتخذ الشقتان تماماً في الموقع وعدد الوحدات بحيث أن يشملهما مبنى واحد وان يتطابق عدد الغرف فيهما وإنما يكفى لذلك أن تتوافر أوجه التماثل بينهما من فروق مؤثرة على تحديد مقدار الأجرة .
( الطعن رقم 574 لسنة 50 ق ـ جلسة 29/5/1986) .
(54) الأجرة المتعاقد عليها التي تتخذ أساساً للتخفيض بنسبة 35% الأجرة الأصلية التي تم الاتفاق عليها في العقد منذ بدء الإجارة وقبل أي تخفيض يكون قد أجرى عليها ـ سواء كان هذا التخفيض طبقاً لقوانين تخفيض الأجرة ـ وطبقاً للقانون رقم 169 الخاص بالإعفاءات الضريبية .
( الطعن رقم 663 لسنة 49 ق ـ جلسة 30/1/1985) .
(55) النص في الفقرة الأولى من المادة الثانية من القانون رقم (7) لسنة 1965 في شأن تخفيض أجرة الأماكن والمعمول به في 22/2/1965 على أنه " تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه " يدل .... وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة على أنه وإن كان القانون رقم 46 لسنة 1962 قد ناط باللجان المشكلة طبقاً لأحكامه تقدير أجور الأماكن الخاضعة له إلا أنه بالنظر لما لمسه المشرع وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية من بطء عمل هذه اللجان مما أدى إلى مغالاة الكثير من الملاك في تقدير الأجرة ، واستمرار المستأجرين في دفع الأجرة المرتفعة وقتاً طويلاً حتى تنتهي اللجان من عملها قد استهدف تلافى عيوب التطبيق العملي لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 ، فنص على أن يكون تحديد الأجرة القانونية لهذه الأماكن على أساس الأجرة المتعاقد عليها مخفضة بمعدل 35% بالنسبة للحالات التي مازالت قائمة في تاريخ صدوره سواء أمام لجان التقدير أو أمام مجلس المراجعة و التي لم يصدر في شأنها تقدير نهائي غير قابل للطعن على أن يقوم هذا التحديد الحكمي ، مقام تقدير اللجان ويكون له أثر رجعى من بدء التعاقد، وقد عالج المشرع ما درج عليه بعض المؤجرين من إعطاء عقود الإيجار التالية لتاريخ العمل بالقانون رقم (7) لسنة 1965 تاريخاً سابقاً على تاريخ نفاذه في 22/2/1965 والنص في هذه العقود على أجور تعاقدية مرتفعة كي يستفيدوا من أحكام التقدير الحكمي سالف الذكر فأصدرت اللجنة العليا لتفسير أحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 القرار التفسيري التشريعي رقم 9 لسنة 1965 ، وقد نصت المادة الثانية منه على أنه لا تختص اللجان بتقدير أجرة الأماكن المتعاقد عليها قبل 22/2/1965 إذا كان قد تم إخطار اللجان عنها أو شغلت فعلاً قبل هذا التاريخ" ومؤدى ما تقضى به هذه المادة .
وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة الاختصاص للجان تقدير الإيجارات بتحديد أجرة الأماكن المتعاقد عليها قبل 22/2/1965 متى كان المؤجر قد أخطر عنها تلك اللجان ، أو ثبت أن الأماكن المؤجرة قد شغلت قبل هذا التاريخ .
( الطعن رقم 284 لسنة 49 ق ـ جلسة 5/4/1984) .

(56) مؤدى المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 والمادة الخامسة مكرر (1) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 من ذات القانون أن تخضع لأحكام هذا المرسوم المباني التي أنشئت منذ أول يناير سنة 1944 وكان البدء في إنشائها سابقاً على 18/9/1952 تاريخ العمل به ، ولما كان البين من تقرير الخبير على ما سجله الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أن عين النزاع أنشئت في سنة 1950 فإنها تخضع لأحكام المرسوم بقانون سالف الذكر ، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه إذ أعمل أحكام القانون رقم 7 لسنة 1965 على أجرة تلك العين لا يكون قد خالف القانون .
( الطعن رقم 584 لسنة 49 ق جلسه 13/2/1984 )
(57) النص في المادة 5 مكرر (2) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 199 لسنة 1952 على أن تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة فى المادة السابقة إذ لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15% يدل ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أنه لا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره وتعذر الوصول إلى أجرة شهر سبتمبر سنة 1952 .
( الطعن رقم 1156 لسنة 48 ق ـ جلسة 14/11/1983 ) .
(58) مؤدى نص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 أن الأجرة التي يحسب على أساسها التخفيض بنسبة 20% في الأجرة الحالية أن الأجرة الأصلية بعد أعمال التخفيضات طبقاً لقوانين التخفيض السابقة التي انطبقت على المكان المؤجر ، ولا يصار إلى أجرة المثل إلا إذا كان المكان لم يسبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون .
( الطعن رقم 1127 لسنة 48 ق ـ جلسة 18/4/1983)
(59) مفاد نص المادة الخامسة من القانون 121 لسنة 1947 أن أجرة الأساس تثبت أولاً بالعقد الساري خلال هذا الشهر إلا أن الشارع قد عامل الأجرة معاملة الواقعة المادية فاحل إثباتها عند عدم إمكان الحصول على العقد المكتوب بطريق الإثبات كافة بما فيها البينة والقرائن .
( الطعن رقم 682 لسنة 54 ق ـ جلسة 28/12/1981) .
(60) العبرة هي بتاريخ البدء في الإنشاء لا بتاريخ تمامه ، لما كان ذلك وكان مؤدى ما تنص عليه المادة (5) مكرر رقم (4) من القانون رقم 121 لسنة1947 المضافة بالقانون رقم 55 لسنة 1958 من أنه تخفض بنسبة 20% من الأجور الحالية للاماكن التي أنشئت منذ 18/9/1952 وذلك ابتداء من الأجرة المستحقة عن شهر يوليه سنة 1958 ، والمقصود بالأجرة الحالية في أحكام هذه المادة الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما أقل ........ ونعتبر الأماكن منشأة في التاريخ المشار إليه إذا كان قد انتهى البناء فيها وأعدت للسكنى فعلا في تاريخ 18/9/1952 أو بعده ، أن يشمل نطاق تطبيقها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون في 12/6/1958 تلك الفئة من المباني التي بدئ في إنشائها قبل 18/6/1952 ولم تتم إلا بعد هذا التاريخ ومن ثم فإنها تدخل في مجال تطبيق المرسوم بقانون 199 لسنة 1952 فتخفض أجرتها بنسبة 15% حتى آخر يونية 1958 ، ثم تصير النسبة 20% ابتداء من أول يوليو سنة 1958 إعمالا للقانون 55 لسنة 1958 .
وقد أوضحت الفقرة الرابعة من المادة (5) مكرر (4) من القانون 55 لسنة 1958 المقصود بالإنشاء فنصت على أن تعتبر الأماكن منشأة في التاريخ المشار إليه في هذه المادة إذا كان قد انتهى البناء فيها وأعدت للسكنى فعلا في تاريخ 18/9/1952 أو بعده .
( الطعن رقم 401 لسنة 47 ق ـ جلسة 28/3/1981)
( الطعن رقم 1131 لسنة 57 ق ـ جلسة 18/5/1992)

(61) المستفاد من نصوص القانون رقم 121 لسنة 1947 أن الإتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة المقررة بها القانون يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً لتعلقه بالنظام العام ويستوي أن يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد في عقد الإيجار ، أو أثناء سريان وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة .
( الطعن رقم 20 لسنة 46 ق ـ جلسة 14/3/1981) .
(62) إذ كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المقصود بالأجرة المتعاقد عليها التي عناها الشارع في القانون رقم (7) لسنة 1965 واتخذها أساساً للتخفيض بنسبة 35% طبقاً للمادة الثانية هي الأجرة التي اتفق عليها الطرفان دون قيد على إرادتهما ، إذ هي التي افترض فيها الشارع المغالاة في التقدير ، فمتى انتفت هذه الشبهة تكون بمنأى عن هذا التخفيض .
( الطعن رقم 323 لسنة 45 ق ـ جلسة 29/11/1980) .
(63) استحدث المشرع بالقانون رقم 46 لسنة 1962 قواعد لتحديد أجرة الأماكن المنشأة بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 ، بأن جعل تقديرها يتم بمعرفة لجان إدارية وفقاً لمعايير محددة ، ورأى إزاء ذلك سريان هذه القواعد على الوحدات السكنية وغير السكنية التحى كانت تخضع للقانون رقم 168 لسنة 1961، طالما لم يسبق تأجيرها أو شغلها لأول مرة قبل تاريخ العمل به فئ 5/11/1961، لما كان ذلك وكانت محكمة الموضوع قد اعتمدت في حدود سلطتها التقديرية على تقدير الخبير الذي انتهى فئ فحصه إلى عين النزاع أنشئت عام 1960 وشغلت قبل 31/12/1960 فإنها إذا أخضعت هذه العين من حيث تحديد أجرتها للقواعد المقررة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 تكون أصابت صحيح القانون .
( الطعن رقم 1063 لسنة 45 ق ـ جلسة 26/12/1979 س 30 ص ) .
(64) المقرر فئ قضاء هذه المحكمة أن المادة الخامسة مكرر (4) من القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن والمضافة بالقانون رقم 55 لسنة 1958 إذ نصت على أنه (( ........ لا يسرى التخفيض المشار إليه فيما تقدم بالنسبة إلى ما يأتي أولاً: المبنى التي يبدأ في إنشائها بعد العمل بأحكام هذا القانون.......)) فقد دلت بمفهوم المخالفة على أن مقصود الشارع منها أن يدخل في نطاق تطبيقها المباني التي بدئ في إنشائها قبل 12/6/1958 ـ تاريخ العمل به ـ سواء أعدت للسكنى قبل أو بعد هذا التاريخ.
( الطعن رقم 374 لسنة 46 ق ـ جلسة 7/2/1979) .
(65) إذا كانت المباني التي أنشئت بعد العمل بالقانون رقم 199 لسنة 1952 وحتى صدور القانون رقم 55 لسنة 1958 لم تكن تخضع من حيث تقدير أجرتها لقواعد قانونية معينة وإنما كان تقديرها متروكا لمطلق إرادة المتعاقدين لا يحكمها في ذلك سوى قانون العرض والطلب ، فإن مؤدى إخضاع أجور هذه الأماكن إلى التخفيض المقرر بالقانون رقم 55 لسنة 1958 الذي قضى بسريان أحكامه على الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل به أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار آيتهما أقل ، أن تكون الأجرة المعتبرة في هذا المقام هي الأجرة الحقيقية التي انعقدت عليها الإرادة الصحيحة للمتعاقدين عند بدء التأجير أو التي اتفق المتعاقدان عليها فيما بعد متى أستمر المستأجر في دفعها خلال السنة السابقة على العمل بالقانون ، وكانت تقل عن الأجرة الأصلية .
( الطعن رقم 263 لسنة 44 ق ـ جلسة 7/6/1978 س 29 ص 1434)
(66) المقرر فا قضاء هذه المحكمة أن عبئ أجرة الأساس يقع على من يدعى أن الأجرة الحقيقية تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقص .
( الطعن رقم 406 لسنة 44 ق ـ جلسة 10/5/1978) .
(67) تقدير القيمة الإيجارية وجوب الاعتداد بقيمة الأرض وفقاً لثمن المثل وقت البناء لا عبرة بثمن شراء الأرض ـ تقدير قيمة المباني بسعر السوق وقت البناء .
( الطعن رقم 517 لسنة 44 ق ـ جلسة 3/5/1978 ) .

(68) المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من مسائل النظام العام ولا يجوز الإتفاق على ما يخالفها . وكل نزاع بهذا الشأن متى كان لازماً للفصل في الدعوى لا يعد طلباً جديداً في الإستئناف إذ يجوز إثارته في أي مرحلة من مراحل التقاضي ولو لأول مرة أمام محكمة النقض ولما كان التعرف إلى حقيقة الأجرة القانونية والقدر الذي لم توفى به المطعون عليها أمراً لازماً لإمكان الفصل فيما يطلبه الطاعن من أجرة متأخرة ، فإن الحكم المطعون فيه إذ عرض لبحث الأجرة القانونية وحقق النزاع حولها ، وأعمل قوانين التخفيض المتعلقة بالنظام العام والتي أوردها تقرير الخبير المنتدب في الدعوى يكون قد التزم صحيح القانون .
( الطعن رقم 969 لسنة 44 ق ـ جلسة 15/3/1978 م س 29 ص 762) .
(69) مؤدى نص المادة 2/1 من القانون رقم 7 لسنة 1965 أنه وإن كان القانون رقم 46 لسنة 1962 قد أناط باللجان المشكلة طبقاً لأحكامه تحديد أجور الأماكن الخاضعة له إلا أنه بالنظر لما لمسه المشرع ـ وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية ـ من بطء عمل هذه اللجان مما أدى إلى مغالاة الكثير من الملاك في تقدير الأجرة واستمرار المستأجرين في دفع الأجرة المرتفعة وقتاً طويلاً حتى تنتهي اللجان من عملها ، قد استهدف تلافى عيوب التطبيق العملي لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 فنص على أن يكون تحديد الأجرة القانونية لهذه الأماكن على أساس أن الأجرة المتعاقد عليها مخفضة بمعدل 35% بالنسبة للحالات التي ما زالت قائمة عند صدوره سواء أمام لجان التقدير أو مجالس المراجعة والتي لم يصدر في شأنها تقدير نهائي غير قابل للطعن ، على أن يقوم هذا التحديد الحكمي مقام تقدير اللجان ويكون له أثر رجعى من بدء التعاقد .
( الطعن رقم 253 لسنة 42 ق ـ جلسة 21/12/1977) .
(70) الاعتراض على كيفية تحديد الخبير لأجرة المثل ووسيلة إثباتها ـ عدم جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض .
( الطعن رقم 874 لسنة 43 ق ـ جلسة 26/10/1977 ) .
(71) تحديد أجرة الأماكن تعلقها بالنظام العام نزول المستأجر عن حقوقه في هذا الخصوص باطل لا يلحقه الإجازة الصحيحة أو الضمنية . وجوب رد ما حصل زائدا عن الأجرة القانونية .
( الطعن رقم 460 لسنة 42 ق ـ جلسة 5/10/1977 ) .
(72) تدخل في الأجرة المتعاقد عليها التي تتخذ أساساً في تطبيق القانون رقم 7 لسنة 1965 كل ما التزم المستأجر في عقد الإيجار بأدائه للمؤجر في مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة ، ويندرج في ذلك الأجرة وما يلحق بها من مقابل الخدمات ، فتضاف هذه الملحقات بعد تقويمها إلى الأجرة الأصلية ألمسماه في العقد لتكون من مجموعها الأجرة المتعاقد عليها والتي تتخذ أساساً للتقدير الحكمي ، وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجرى التخفيض على الأجرة المتعاقد عليها شاملة ما أتفق عليه الطرفان بالنسبة لمصروفات الإدارة ، فإن النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير أساس .
( الطعن رقم 715 لسنة 43 ق ـ جلسة 8/6/1977) .
(73) جواز إثبات أجرة الأساس بكافة الطرق ـ عقد الإيجار أو الإيصال بالأجرة عن مدة لا يدخل فيها شهر الأساسي ـ جواز اعتبارها قرينة قضائية على الأجرة القانونية ـ الإدعاء بأن الأجرة المدونة بها تختلف عن أجرة شهر الأساس ـ إثبات ذلك على عاتق من يدعيه .
( الطعن رقم 573 لسنة 43 ق ـ جلسة 19/1/1977) .
(74) العبرة في تحديد قيمة الأرض عند تقدير الأجرة القانونية للعقار ثمن المثل وقت البناء .
( الطعن رقم 138 لسنة 43 ق ـ جلسة 19/1/1977 ) .
(75) تحديد أجرة الأماكن من مسائل النظام العام التي نص المشرع على تأثيم مخالفة القواعد الواردة بشأنها ، فلا يجوز الإتفاق على ما يخالفها ـ ومفاد المادة السادسة من القانون رقم 121 لسنة 1947 التي تخضع لأحكامه عين النزاع بطلان كل شرط مخالف لهذه القواعد ووجوب الحكم برد ما حصل زائداً عن الأجرة المستحقة قانوناً ولازم ذلك عدم الإعتداد بأي شرط ينزل بموجبه المستأجر عن حقوقه التي فرضتها له هذه القوانين الاستثنائية ولا تلحقه الإجازة الصريحة أو الضمنية .
( الطعن رقم 460 لسنة 42 ق ـ جلسة 5/1/1977 س 28 ص 174) .
(76) مفاد نص المادة الثانية من القانون رقم (7) لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار المساكن أن المقصود بالأجور المتعاقد عليها هي تلك الأجور الحقيقية التي تم التعاقد عليها منذ بدء الإيجار ، واستخلاص حقيقة هذه الأجور مما يستقل به قاضى الموضوع دون رقابة عليه في ذلك من محكمة النقض متى كان استخلاصه سائغاً .
( الطعن رقم 103 لسنة 40 ق ـ جلسة 16/11/1976 ) .
(77) تحديد الأجرة القانونية إعمالاً للمادة السادسة من القانون رقم 121 لسنة 1947 من الأمور المتعلقة بالنظام العام التي لا يجوز للأفراد الإتفاق على مخالفتها .
* أجرة المثل المنصوص عليها في المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 هوى أجرة مكان مماثل للمكان موضوع النزاع بقدر الإمكان ونفس المنفعة المتفق على تأجيرها مع مراعاة تقييم الفروق بين المكانين بالزيادة أو بالنقص في الأجرة إلا أنه ليس من المحتم لقيام التماثل إتحاد نوع الاستعمال في المكانين إذا كانت المغايرة فيه ليست بذات تأثير جوهري على القيمة الإيجارية ويترك ذلك لتقدير قاضى الموضوع بحسب ظروف كل قضية .
( الطعن رقم 476 لسنة 42 ق ـ جلسة 26/5/1976) .
(78) مفاد نصي المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار الأماكن أن حالات المباني الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتي كانت لا تزال معروضة عند صدور القانون رقم 7 لسنة 1965 سواء أمام لجان التقدير أو مجالس المراجعة ولم يكن قد صدر في شأنها تقدير نهائي غير قابل للطعن وتكون فيها أجرة متعاقد عليها بإرادة الطرفين الحرة قبل صدور قرار اللجنة ، فإنه يتم تحديد الأجرة القانونية لها على أساس الأجرة المتعاقد عليها مع تخفيضها بالنسبة المقررة فيه ، على أن يقوم هذا التحديد الحكمي مقام اللجان ويكون له أثر رجعى من وقت التعاقد .
( الطعن رقم 590 لسنة 40 ق ـ جلسة 24/3/1976 ) .
(79) أن الأجرة المتعاقد عليها والتي تتخذ أساساً للتخفيض بنسبة 35% وفق المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 هي الأجرة الأصلية التي تم الاتفاق عليها في العقد منذ بدء الإجارة وقبل أي تخفيض يكون قد أجرى عليها سواء كان هذا التخفيض طبقاً لقوانين تخفيض الأجرة المتتابعة أو طبقاً للقانون رقم 169 لسنة 1961 الخاص بالإعفاءات الضريبية .
( الطعنان رقما 588 ، 950 لسنة 40 ق ـ جلسة 24/3/1976) .
(80) مفاد نص المادة (4) من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 أن الشارع جعل الأساس للمباني التحى أنشئت قبل أول يناير سنة 1944 أجرتها الفعلية في شهر إبريل سنة 1941 كما جعل بديلاً عن هذه الأجرة أجرة مثلها في الشهر ذاته .
( الطعن رقم 556 لسنة 41 ق ـ جلسة 31/3/1976) .
(81) مفاد نص المادة 5 مكررا (5) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المعمول به اعتباراً من 5/11/1961 وإن كان يدل على أن المشرع قد أخضع لأحكامه المباني التي تم إنشاؤها وإعدادها للسكنى بعد 12/6/1958 سواء كان قد بدئ في إنشائها قبل أو بعد هذا التاريخ ، وأن الأجرة المسماة في العقد الساري في 5/11/1961 ، أو الأجرة التي يثبت أنه جرى التعامل بها في شأن المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على ذلك التاريخ أيهما أقل ، أو أجرة المثل في نوفمبر 1961 إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره ، إلا أن شرط الأخذ بالأجرة المسماة في العقد الساري أن يكون عقد الإيجار المبرم عقداً حقيقياً ، وأن تكون الأجرة الواردة فيه أجرة حقيقية لا تزيد على الأجرة الفعلية ، بحيث يجوز للمستأجر اللاحق إذا لم يكن طرفاً في العقد أن يثبت صوريته وزيادة الأجرة الواردة به على الأجرة الفعلية بكافة طرق الإثبات بما في ذلك البينة والقرائن .
( الطعن رقم 131 لسنة 40 ق ـ جلسة 25/2/1976) .

(82) من الجائز اتخاذ عوائد الأملاك المبنية المربوطة على المكان المؤجر في تاريخ شهر الأساس قرينة على مقدار أجرة المثل .
( الطعن رقم 131 لسنة 40 ق ـ جلسة 25/2/1976) .
(83) مفاد نص المادة 5 مكرر (1) من قانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 والمادة 5 مكرر (2) والمادة 5 مكرر (3) وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن الأماكن التي تسرى عليها هذه النصوص هي تلك التي كان البدء في إنشائها سابقاً على 18/9/1952 تاريخ العمل بها ، دون اعتداد بتمام إنشائها وإعدادها للانتفاع وسواء كان ذلك بعد هذا التاريخ أو قبله بمعنى أن العبرة هنا بتاريخ البدء في الإنشاء لا بتاريخ تمامه ، ولما كان الواقع في الدعوى بإنفاق الأطراف المتداعين أن الأعيان المؤجرة موضوع الدعوى قد بدئ في إنشائها قبل التاريخ المشار إليه ، فإن تخضع لقواعد التحديد المنصوص عليها في المرسوم بقانون أنف الذكر ، باتخاذ أجرة المثل في شهر سبتمبر سنة 1952 أساساً مع تخفيضها بمعدل 15% طالما أن الثابت أن هذه الأعيان أجرت ولأول مرة في تاريخ لاحق للعمل بأحكام المرسوم بقانون السالف.
( الطعن رقم 543 لسنة 40 ق ـ جلسة 24/12/1975 ) .
( الطعن رقم 733 لسنة 40 ق ـ جلسة 24/3/1976 ) .
( الطعن رقم 23 لسنة 52 ق ـ جلسة 29/1/1990 ) لم ينشر
(84) مؤدى نص المادة 5 مكرر (1) من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 والمادة 5 مكرر (2) منه والمادة 5 مكرر (3) أن الأماكن التي تسرى عليها هذه النصوص هي تلك التي كان البدء في إنشائها سابقاً على 18/9/1952 تاريخ العمل بها ، دون اعتداد بتمام إنشائها وإعدادها للانتفاع ، بمعنى أن العبرة هنا بتاريخ البدء في الإنشاء لا بتاريخ تمامه ، فإن أجرتها تخضع لقواعد التحديد المنصوص عليها المرسوم بقانون أنف الذكر ، باتخاذ أجرة المثل في شهر سبتمبر سنة 1952 أساساً مع تخفيضها بمعدل 15% .
( الطعن رقم 543 لسنة 40 ق ـ جلسة 24/12/1975 )
(85) نص القانون رقم 7 لسنة 1965 بشأن تخفيض إيجار المساكن في المادة الثانية منه على أن تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 ، والتي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه ، فقد دل على أن المقصود بالأجور المتعاقد عليها هي تلك الأجور الحقيقية التي تم التعاقد عليها منذ بدء الإيجار دون الصورية . وإذا كان استخلاص الأجرة المتعاقد عليها هو مما تستقل به محكمة الموضوع ، ولا تخضع فيه لرقابة محكمة النقض متى كان استخلاصها سائغاً ، وكان ما قرره الحكم المطعون فيه وأقام عليه قضاءه يكفى محمل النتيجة التي انتهى إليها ، فإن ما يثيره الطاعن بسبب النعي لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً مما لا يجوز إبداؤه أمام محكمة النقض .
( الطعن رقم 492 لسنة 39 ق ـ جلسة 30/1/1975) .
(86) النص في المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 على أن " تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة للقانون رقم 46 لسنة 1962والتى لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه " يدل على أن المقصود بالأجرة المتعاقد عليها منذ بدء الإيجار دون الأجور الصورية . فإذا ثبت أن الأجور الواردة بعقود الإيجار صورية ، وأن الأجور الحقيقية هي المؤدا فعلاً من المستأجرين ، فإن هذه الأجور الأخيرة هي التي يجب التعويل عليها عند إجراء التخفيض .
( الطعن رقم 112 لسنة 38 ق ـ جلسة 31/1/1974 س 25 ص 259 ) .
(87) المقصود بالأجرة التي عناها المشرع في القانون رقم 7 لسنة 1965 واتخذها أساساً للتخفيض بنسبة 35% هي الأجرة التي أتفق عليها الطرفان دون قيد على إرادتهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات ، إذ تلك الأجرة هي التي أفترض فيها المشرع المغالاة في التقدير ، ولما كان قرار لجنة تقدير الإيجارات يصبح منذ صدوره واجب التطبيق بأثر رجعى ولا يجوز التأجير بأكثر من القيمة التي حددها، فإذا روعيت هذه القيمة في التأجير اللاحق لهذا القرار انتفت عن الأجرة المتعاقد عليها شبهة المغالاة ، وتكون بذلك بمنأى عن التخفيض التي قضى به القانون المشار إليه في المادة الثانية منه .
( الطعن رقم 103 لسنة 38 ق ـ جلسة 24/4/1973) .
(88) القرار التفسيري رقم 9 لسنة 1965 صدر لبيان قصد المشرع بالأجرة المتعاقد عليها وتحديد الأماكن الخاضعة لتقدير اللجان اختصاص تلك اللجان بتقدير أجور الأماكن المتعاقد عليها ولم يتم الإخطار عنها أو لم تشغل فعلاً قبل تاريخ العمل بالقانون (7) لسنة 1965 .
( الطعن رقم 457 لسنة 37 ق ـ جلسة 8/2/1973م س 24 ص 194 ) .
(89) يترتب على خضوع المساكن المؤجرة للقانون رقم 46 لسنة 1962 وعدم صدور تقدير نهائي للأجرة وجوب إعمال المادة الثانية من القانون رقم (7) لسنة 1965 التي تنص على أن تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة للقانون 46 لسنة 1962 والتي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه على أن تسرى بأثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الإيجار .
( الطعن رقم 10 لسنة 38 ق ـ جلسة 7/2/1973 س 24 ص 274 ) .
(90) وقد قضت المحكمة الإدارية العليا : يتم تحديد إيجارات الأماكن المعدة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض والتي تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه وفقاً لما يأتي ..... وتسرى أحكام هذا القانون على المباني التي لم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 168 المشار إليه . "ويقصد بلفظ المباني المنصوص عليه في الفقرة السابقة كل وحدة سكنية أو غير سكنية لم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه " فإنه وفقاً لأحكام هذه المادة تسرى أحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 على وحدات العقار التي لم تؤجر أو تشغل لأول مرة إلا بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 في 5 من نوفمبر سنة 1961 ولو كانت وحدات أخرى من العقار أجرت أو شغلت قبل ذلك التاريخ وخضعت بذلك للقانون رقم 168 لسنة 1961 .
(الطعن رقم 1356 لسنة 12 ق ـ جلسة 4/12/1971) .