تحديد الأجرة للمباني المنشأة من 9/9/1977حتى 30/1/1996

تحديد الأجرة للمباني المنشأة من 9/9/1977حتى 30/1/1996
بالنسبة للمحلات التجارية والقوانين التي تحكمها
وتطبيق القانون رقم (6) لسنة 1997 والقانون رقم (14) لسنة 2001
الأماكن المنشأة من 9/9/1977 حتى 30/7/1981 :
القانون رقم 49 لسنة 1977 :
مادة (1) : ( فيما عدا الأرض الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره وذلك في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1957 بإصدار قانون نظام الحكم المحلى والقوانين المعدلة له .
ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير مد نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى بناء على اقتراح المجلس المحلى للمحافظة وكذلك على المناطق السكنية التي لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى المشار إليه ولا يكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره ) .
الأماكن التي يسرى عليها التشريع :
يسرى أحكام هذا القانون على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة على اختلاف أنواعها والتي يرخص في إقامتها من 9/9/1977 تاريخ بدء العمل بهذا القانون ، باستثناء الأراضي الفضاء فلا ينطبق عليها أحكامه بصريح النص . كما حدد سريانه المكاني بحيث يطبق على عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الحكم المحلى والقوانين المعدلة له .
الأماكن التي لا يسرى عليها أحكام هذا القانون :
مادة (2) : لا تسرى أحكام هذا الباب على : ــ
( أ ) المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التي تشغل بسبب العمل
(ب) المساكن التي تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الإسكان والتعمير .
مادة (12) : ( تتولى تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون وتوزيعها على وحداته لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص ..... ويشترط لصحة انعقادها حضور أحد المهندسين والعضو المختص بربط أو تحصيل الضريبة وأحد العضوين المختارين وتصدر قرارات اللجنة بأغلبية أصوات الحاضرين وعند التساوي يرجح رأى الجانب الذي منه الرئيس ) .
نصت هذه المادة على تشكيل لجان تحديد الأجرة من عناصر فنية وضريبية كما نصت على شروط انعقاد اللجان ، واشترطت أن تصدر قراراتها بأغلبية الأصوات وعند التساوي يرجح الجانب الزى منه الرئيس .
وتتولى اللجنة المختصة تحديد الأجرة طبقاً للقواعد والأسس التي نص عليها المادة (12) من هذا القانون ، وبذلك تخضع أجرة هذه الأماكن لتقدير اللجان .
مادة (14) : ( تقدر أجرة المبنى المرخص في إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية :
( أ ) صافى عائد استثمار العقار بواقع 7% ( سبعة في المائة ) من قيمة الأرض والمباني .
(ب) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة بواقع 3% ( ثلاثة في المائة ) من قيمة المباني .
ومع مراعاة الإعفاءات المقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقاً لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كل ذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم .
ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة ) .

الأسس التي يتم عليها تقدير إيجار المبنى :
صافى عائد استثمار العقار بواقع 7% من قيمة الأرض والمباني و 3% مقابل استهلاك رأس المال لذلك أدخلت المادة 14 من هذا القانون تعديلاً جوهرياً بالنسبة لصافى عائد استثمار العقار حيث رفعته من 5% بالنسبة للقانون 46 لسنة 1962 إلى 7% .
مادة (17) : ( تكون قرارات لجان تحديد الأجرة نافذة رغم الطعن عليها ، وتعتبر نهائية إذا لم يطعن عليها في الميعاد ) .
قد نصت المادة 17 من هذا القانون على أن تكون قرارات لجان تحديد الأجرة نافذة رغم الطعن عليها وتعتبر نهائية إذا لم يطعن عليها في الميعاد ( ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار بصدور قرار اللجنة ) .
تغيير العين من غرض السكنى لغير غرض السكنى طبقاً للقانون 49 لسنة1977:
مادة (23) : ( في جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة :
200 % للمباني المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 .
100 % للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961 .
75 % للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون .
50 % للمباني التي يرخص في إقامتها اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون ) .
وطبقاً للمادة 23 من القانون 49 لسنة 1977 يجب موافقة المؤجر على تغيير العين من غرض السكنى لغير غرض السكنى بعد العمل بالقانون بتاريخ 9/9/1977 فإذا لم يوافق المؤجر على تغيير الاستعمال فلا يجوز للمستأجر إجباره عليه مقابل دفع الزيادة .
ويلاحظ أنه طبقاً لهذه المادة تزاد النسب المقررة بالمادة عن الأجرة القانونية المحددة للعين في حالة موافقة المؤجر على تغيير استعمال العين المؤجرة .
ويجب التفرقة بين تغيير استعمال العين المؤجرة للسكنى بعـد تاريخ العمـل بهذا
القانون إلى غير أغراض السكنى ففي هذه الحالة تطبق الزيادة الواردة بالمادة 23 من القانون 49 لسنة 1977 ، أما إذا تغيير استعمال العين المؤجرة لمزاولة أغراض تجارية أو مهنية في حالة تغيير المهنة إلى مهنة أخرى أو من تجارة إلى نوع أخر من التجارة ففي هذه الحالة لا تطبق المادة 23 من القانون 49 لسنة 1977 ولا يستحق المؤجر أي زيادة .
ملحوظة : قد ألغيت المادة 23 من القانون 49 لسنة 1977 بمقتضى المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 .
مادة (24) : ( اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة.
ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبنى أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم جهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقاً للمادة (11) من هذا القانون ، وذلك بالنسبة للمباني الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية.
ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات .
ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول ) .
نصت هذه المادة على انه اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون (9/9/1977 وهو اليوم التالي لنشره) تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري حتى تقوم العلاقة بين طرفي التعاقد على أسس ثابتة تحول دون إثارة أية منازعات بينهما ، على انه عند مخالفة حكم هذا النص يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط التعاقد بكافة طرق الإثبات ، وحظر على المالك القيام بإبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو للوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول .
المادة (29) فقرة (2) : ( فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر
لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال ) .
ملحوظة : عدلت ( هذه الفقرة ) الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بالمادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 .
الأماكن المنشأة من 31/7/1981 حتى 30/1/1996 :
القانون رقم 136 لسنة 1981 :
النص القانوني :
مادة (1) : ( فيما عدا الإسكان الفاخر ، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار .... ) .
يستفاد من هذه المادة أن الأماكن المرخص في إقامتها اعتباراً من 31/7/1981 تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة فقد أطلق القانون تحديد أجرتها لمطلق إرادة المتعاقدين وفقاً لمبدأ سلطان الإرادة .
مادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 : ( اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون ، تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية ) .
ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة أمانة تحت يده ، ويصدر قرار من الوزير المختص بالسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض .
وتحدد الزيادة المشار إليها وفقا للنسب الآتية :
( أ ) 30 % عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 .
(ب) 20 % عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 ، وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961 .
(ج) 10 % عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 وحتى 6 من أكتوبر سنة 1973 .
(د) 5 % عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر سنة 1973وحتى 9 سبتمبر سنة 1977.
مادة ( من القانون رقم 136 لسنة 1981 : ( تؤدى الزيادة المنصوص عليها فى المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الأجرة الأصلية ، ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار .
وتقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة) .


الأماكن الخاضعة للزيادة :
تخضع لهذه الزيادة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى بالنسب التالية :
(1) الأماكن المنشأة قبل 1/1/1944 تزاد بواقع 30% .
(2) الأماكن المنشأة من 1/1/1944 وقبل 5/11/1961 تزاد بواقع 20% .
(3) الأماكن المنشأة من 5/11/1961 حتى 6/10/1973 تزاد بواقع 10% .
(4) الأماكن المنشأة من 7/10/1973 حتى 9/9/1977 تزاد بواقع 5% .
يستوى أن يكون المكان أصلاً مؤجر لغير أغراض السكنى أو أنشئ لأغراض السكنى ثم أجر لغير أغراض السكنى ، أو كان المكان مؤجراً أصلاً لأغراض السكنى ثم أجر إلى مستأجر جديد لغير أغراض السكنى ، فالعبرة بالتخصيص الفعلي للمكان .
أما إذا كان المكان مؤجراً في الأصل لأغراض السكنى ثم تغير استعماله إلى غير أغراض السكنى سواء بالإرادة المنفردة للمستأجر أو بإتفاق المؤجر والمستأجر فإن المكان لا يخضع لهذه الزيادة وإنما يخضع للزيادة المنصوص عليها بالمادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 ، لأن المكان في هذه الحالة يعتبر مؤجراً أصلاً لأغراض السكنى وقد تغيير استعماله إلى غير أغراض السكنى بعد نشؤ العلاقة الإيجارية .
ولذلك لا يجوز الجمع بين الزيادتين . ( الزيادة في المادة 7 والزيادة الواردة في المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 ) .

نسبة الزيادة :
نسبة الزيادة طبقاً للمادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 لا تحسب من القيمة الإيجارية التي يؤديها المستأجر إلى المالك وإنما تحسب من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء ولو أدخلت على المبنى تعديلات جوهرية وتستمر هذه الزيادة بصفة دورية ثابتة لمدة خمس سنوات وتقف الزيادة بعد انتهاء هذه المدة .
وبذلك فإن الزيادة تسرى اعتباراً من أول يناير 1982 وتستمر بصفة دورية ثابتة لمدة خمس سنوات أي تقف الزيادة في آخر ديسمبر سنة 1986 .
مثال لإحتساب الأجرة والزيادات للأماكن المنشأة من 9/9/1977 حتى 30/7/1981 :
تخضع هذه الأماكن للقانون رقم 49 لسنة 1977 ويتم تحديد الأجرة القانونية بمعرفة لجان تحديد الأجرة ، وتستقر الأجرة بصيرورة قرار اللجنة نهائياً بعدم الطعن فيه أو بصدور حكم نهائي في الطعن .
فإذا كان الوحدة غير السكنية إيجارها الشهري أربعون جنيه طبقاً لقرار اللجنة النهائي .
40 جنيه × 5% = 2 جنيه .
الإيجار الشهري للسنة الأولـــى 1982 = 40 جنيه + 2 جنيه = 42 جنيه .
الإيجار الشهري للسنة الثانيــــة 1983 = 42 جنيه + 2 جنيه = 44 جنيه .
الإيجار الشهري للسنة الثـالثـــة 1984 = 44 جنيه + 2 جنيه = 46 جنيه .
الإيجار الشهري للسنة الرابعــة 1985 = 46 جنيه + 2 جنيه = 48 جنيه .
الإيجار الشهري للسنة الخامسة 1986 = 48 جنيه + 2 جنيه = 50 جنيه .
وبذلك تصل الزيادة في السنة الخامسة 25% من القيمة الإيجارية المتخذة لحساب الضريبة .
تخصيص نصف الزيادة لأعمال الترميم والصيانة :
أوجبت الفقرة الثانية من المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 على المالك أن يخصص نصف الزيادة السابقة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ، ويعتبر بمثابة أمانة تحت يده ، أما النصف الأخر فهو جزء من الأجرة .
الزيادة في حالة تغيير العين لغير أغراض السكنى :
القانون رقم 136 لسنة 1981 :
النص القانوني :
المادة 19 ( في الأحوال التي يتم فيها تغيير إستعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة :
(1) 200 % للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944 .
(2) 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 .
(3) 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
(4) 50% للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977 .
وفى حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها .
ويشترط إلا يترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغلية .
وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك إعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون ) .
أن هذه الزيادة تطابق الزيادة التي كان منصوصاً عليها في المادة 23 من القانون 49 لسنة 1977 .
وبذلك تكون زيادة أجرة هذه الأماكن في حالة تغيير إستعمال العين المؤجرة من أغراض السكنى إلى غير أغراض السكنى بنسبة 50% بمقتضى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمستبدلة بالمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981.
شروط تغيير العين من غرض السكنى لغير غرض السكنى :
(1) أن يكون التغيير تم بموافقة المالك إذا كان تم التغيير في ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 .
(2) لا يشترط أن يكون التغيير تم بموافقة المالك إذا تم التغيير في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 .
(3) ألا يترتب على التغيير ضرر بالمبنى أو بشاغلية .
حق المالك في زيادة الأجرة عن تغيير إستعمال العين إلى غير غرض السكنى :
للمالك حـق اقتضاء أجـرة إضافية عـن تغيير استعمال العين إلـى غير أغراض
السكنى ولا يحق للمستأجر الرجوع إلى الأجرة الأصلية .
وطبقاً للقانون 49 لسنة 1977 والمادتان 7،19 من القانون 136 لسنة 1981 للمؤجر حق زيادة الأجرة عن تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى ، ولا يحق للمستأجر بإرادته المنفردة إنقاص الأجرة وفقاً لتغييره هو الاستعمال إلى غرض السكنى .
القانون رقم 6 لسنة 1997 :
النص القانوني :
مادة 3 : ( تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن ، بواقع :
* ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 .
* وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961 .
* وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973 .
* وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
ويسرى هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون .
* وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 10% اعتباراً من ذات الموعد .
ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية لجميع الأماكن أنفة الذكر ) .
تخضع لحكم هذه المادة كافة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى سواء قد أنشئت أصلاً لغير أغراض السكنى أو أنشئت لأغراض السكنى ثم أجرت لغير أغراض السكنى ، أو كانت مؤجرة أصلاً لأغراض السكنى ثم أجرت إلى مستأجر جديد لغير أغراض السكنى فالعبرة بالتخصيص الفعلي للمكان ، وبذلك تخضع لحكم المادة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى .

نطاق سريان القانون رقم 6 لسنة 1997 :
النص القانوني :
المادة (4) من القانون رقم 6 لسنة 1997 : ( تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ، التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسرى أحكامه على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم (4) لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها ) .
يستفاد من هذا النص انه يشترط شرطان في العين المؤجرة : ــ
الشرط الأول : أن تكون العين مؤجرة لغير أغراض السكنى سواء ابتداء عند إبرام عقد الإيجار أو إنشاء المبنى ، أو تكون مؤجرة لأغراض السكنى ثم تغير استعمالها لغير أغراض السكنى .
الشرط الثاني : أن تكون العين المؤجرة خاضعة للقوانين الاستثنائية وذلك بأن يكون عقد إيجارها مبرم قبل 31/1/1996 حتى لا يكون خاضع للقانون 4 لسنة 1996 الذي نص على سريان أحكام القانون المدني على الأماكن المؤجرة بعد العمل به .
الأماكن التي لا تسرى عليها أحكام القانون (6) لسنة 1997 :
لا تسرى أحكام القانون رقم (6) لسنة 1997 على الأماكن التي يحكمها القانون رقم (4) لسنة 1996 والذي بدأ العمل به اعتباراً من 31/1/1996 وهو اليوم التالي لتاريخ نشره بالجريدة الرسمية العدد 4 مكرر (أ) في 30/1/1996 وهى الأماكن التي لم يسبق تأجيرها قبل هذا التاريخ والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها .
المقصود بالأجرة القانونية بالنسبة لهذه الأماكن :
(1) الأماكن المنشأة اعتباراً من 9/9/1977 حتى 30/7/1981 تخضع أجرة هذه الأماكن لتقدير اللجان المنصوص عليها في المادة (12) من القانون 49 لسنة 1977 .
(2) الأماكن المنشأة اعتباراً من 31/7/1981 حتى 30/1/1996 عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة فقد أطلق القانون تحديد أجرتها لمطلق إرادة المتعاقدين بالنسبة للمحلات التجارية .
عدم خضوع ملحقات الأجرة للزيادات الواردة بالقانون 6 لسنة 1997 :
نصت المادة (15) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بقولها ( لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية التي تضاعف أو تزاد وفقاً للمواد الثلاثة السابقة ـ الملحقات التي تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، وأجرة الحارس والضرائب العقارية والرسوم ، وأعباء الترميم والصيانة ونفقات إصلاح المصعد غير الدورية ) .
وبذلك لا تشمل الأجرة القانونية التي تحدد على أساسها الأجرة الجديدة طبقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 ملحقات الأجرة ، كأجرة البواب ومقابل استهلاك المياه وكذلك الضرائب والرسوم التي يلتزم بها المستأجر .
تاريخ استحقاق الأجرة طبقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 :
نصت المادة (12) من اللائحة التنفيذية للقانون الصادر بالقرار الجمهوري رقـم 237 لسنة 1997 بقولها ( اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3/1997 ) .
وبذلك تستحق الأجرة الجديدة اعتباراً من أول شهر أبريل سنة 1997 .
زيادة الأجرة زيادة سنوية دورية قدرها 10% :
نصت المادة (13) من اللائحة التنفيذية للقانون الصادر بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 على أن ( اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام ، تستحق زيادة سنوية بصفة دورية ـ بنسبة (10%) من قيمة أخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد أي بعد المضاعفة وإضافة الزيادات .....).
وبذلك تزاد الأجرة زيادة سنوية بصفة دورية في نفس الموعد الذي تستحق فيه الأجرة المضاعفة بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية .
وبذلك تكون الزيادة السنوية الدورية وهى 10% تستحق اعتباراً من أجرة شهر أبريل سنة 1998 وحتى 31/3/2001 بصدور القانون رقم 14 لسنة 2001 .
في حالة التعذر للوصول إلى الأجرة القانونية :
طبقاً للائحة التنفيذية للقانون رقم (6) لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بالنص سادساً ـ الفقرة الرابعة من الباب الأول من الفصل الأول ـ والتي تنص على ( ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة ) .
وقد استحدث المشرع بهذا النص أنه في حالة عدم الوصول إلى الأجرة القانونية يرجع إلى أجرة المثل .
القانون رقم 14 لسنة 2001 :
النص القانوني :
مادة (1) : يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ، النص الأتي :
ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة :
(2%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 .
(1%) بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996 .
مادة (2) : يعمل به اعتباراً من أول أبريل سنة 2001 .
وبتطبيق القانون 14 لسنة 2001 يكون تم تعديل نسبة 10% من 1/4/2001 الى 2% للأماكن المنشأة قبل 9/9/1977 . و1% للأماكن المنشأة من 10/9/1977 وحتى 30/1/1996 .
وبذلك تكون نسبة الزيادة للاماكن المنشأة حتى 9/9/1977 2% وللاماكن المنشأة من 10/9/1977 حتى 30/1/1996 1% بدلا من 10% ويطبق من1/4/2001.
مصير نسبة 10% في القانون بعد التعديل :
أن المستأجر إذا قام بسداد 10% بعد شهر(3) لسنة 2001 فمن حقه إسترداد ما دفع بغير حق أما إذا قد سدد حتى 31/3/2001 فيكون سدد ما هو مستحق عليه .
تحديد الأجرة في حالة تغيير العين لغير أغراض السكنى :
أولا : الأماكن الخاضعة للقانون 49 لسنة 1977 :
(1) تخضع تحديد الأجرة القانونية بمعرفة لجان تحديد الأجرة المنصوص عليها في هذا القانون .
(2) في جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير إستعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 تتم بموافقة المالك .
(3) في جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين يتعين تطبيق المادة (23) من هذا القانون بخصوص الزيادة المقررة فيه وهى 50% ولا يمنع من ذلك إن هذه المادة قد ألغيت بمقتضى المادة (19) من القانون 136 لسنة 1981 ، إذ أنه يظل العمل به طالما تم التغيير قبل الإلغاء أي أن الأجرة تزاد بنسبة 50% سواء كان التغيير كلياً أو جزئياً .
ثانياً : الأماكن الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981 :
(1) تحدد أجرتها لاتفاق الطرفين .
(2) يتم تطبيق المادة (19) من هذا القانون بخصوص الزيادة وهى تزاد الأجرة بنسبة 50% إذا كان التغيير كلياً و 25% إذا كان التغيير جزئياً .

مثال لإحتساب الأجرة والزيادات :
أولاً : الأماكن الخاضعة للقانون 49 لسنة 1977 :
تخضع أجرة هذه الأماكن لتقدير اللجان المنصوص عليها في المادتين (12) ، (14) من هذا القانون .
أجرة الأساس : هي الأجرة المقدرة بواسطة لجنة تقدير الإيجارات .
إذا افترضنا أن الأجرة هي 40 جنيه شهرياً :
(1) طبقاً للمادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 فإنها تزاد بنسبة 5% من أول يناير سنة 1982 ولمدة خمس سنوات .
فيكون مجموع الزيادة بنسبة 25% .
40 جنيه × 25% = 10 جنيه .
القيمة الإيجارية بعد الزيادة تكون :
القيمة الإيجارية + الزيادة 25% = القيمة الإيجارية بعد الزيادة
40 جنيه + 10 جنيه = 50 جنيه .
(2) يخصم 50% طبقاً لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 والتي تنص على ( لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية ــ التي تضاعف أو تزاد ......... الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياه ......... ، وأعباء الترميم والصيانة ...... ) .
وبذلك يخصم منها 50% لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من اللائحة التنفيذية والحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق جلسة ـ 8/4/1987 .
10 جنيه - 50% ( 5 جنيه ) = 5 جنيه .
(3) فتكون الأجرة عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 .
50 جنيه - 5 جنيه = 45 جنيه .
(4) طبقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 تضاعف الأجرة إلى ثلاثة أمثال فتكون :
45 جنيه × 3 ( أمثال ) = 135 جنيه .
ثم تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة وهى 5 جنيه فتكون :
135 جنيه + 5 جنيه = 140 جنيه .
وهذه الأجرة تستحق ابتداء من شهر أبريل سنة 1997 :
* أما الزيادة السنوية الدورية بنسبة 10% فإنها تستحق إعتباراً من أجرة شهر أبريل سنة 1998 حتى 31/3/2001 .
فتكون مقدار الزيادة = 135 جنيه × 10% ( 13.50 جنيه + نصف الزيادة المستبعدة وهى ( 5 جنيه ) .
* تكون أجرة شهر أبريل سنة 1998 :
135 جنيه + 13.50 جنيه = 148.50 جنيه + 5 جنيه = 153.50 جنيه .
(6) وتكون الأجرة في شهر أبريل سنة 1999 هي :
148.50 جنيه × 10% (14.85) = 163.35 + 5 جنية = 168.35 جنية
(7) وتكون الأجرة في شهر أبريل سنة 2000 هي :
163.35× 10% (16.34) = 179.69 + 5 = 184.69 جنيه .
( طبقاً للقانون رقم 14 لسنة 2001 تستحق زيادة سنوية بنسبة 2% إعتباراً من أول أبريل سنة 2001 .
فتكون الأجرة في شهر أبريل سنة 2001 هي :
179.69× 2% (3.59) 183.28 + 5 = 188.28 جنيه .
ثم تضاف بعد ذلك ملحقات الأجرة التي تخص العين ويتحملها المستأجر .
ثانياً : الأماكن الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981 :
عدم خضوع الأجرة لقواعد تحديد الأجرة وإنما تخضع تقديرها لإرادة المتعاقدين وفقاً لأحكام القانون المدني .
أجرة الأساس : هي الأجرة المتفق عليها بين المتعاقدين إذا افترضنا أن الأجرة الاتفاقية هي 100 جنيه شهرياً .
(1) طبقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 تزاد الأجرة القانونية بنسبة 10% .
100 جنيه × 10% (10 جنيه) = 110 جنيه .
وهذه هي الأجرة المستحقة ابتداء من شهر أبريل سنة 1997 .
(2) أما الزيادة السنوية الدورية بنسبة 10% فإنها تستحق إعتباراً من أجرة شهر أبريل سنة 1998 حتى 31/3/2001 .
فتكون مقدار الزيادة = 110 جنيه × 10% (11 جنيه) = 121 جنيه .
وهذه هي أجرة شهر أبريل سنة 1998 .
(3) أجرة شهر أبريل سنة 1999 هي :
121 جنيه × 10% (12.10) = 133.10 جنية .
(4) أجرة شهر أبريل سنة 2000 هي :
133.10 × 10% (13.31) = 146.41 جنية .
(5) طبقاً للقانون رقم 14 لسنة 2001 تستحق زيادة سنوية بنسبة 1% إعتباراً من أول أبريل سنة 2001 .
فتكون الأجرة في شهر أبريل سنة 2001 هي :
146.41 × 1% (1.46 جنيه) = 147.87 جنيه .ثم تضاف بعد ذلك ملحقات الأجرة التي تخص العين ويتحملها المستأجر .
الأماكن المنشأة من 31/1/1996 :
تخرج الأماكن المنشأة اعتباراً من 31/1/1996 تاريخ العمل بالقانون رقم (4) لسنة 1996 من نطاق قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية وتخضع للقواعد العامة الواردة في القانون المدني عملا بأحكام القانون رقم (4) لسنة 1996 .

أحكام محكمة النقـض
(1) من الجائز اتخاذ عوائد الأملاك المبنية المربوطة على المكان المؤجـر في
تاريخ شهر الأساس قرينة على مقدار أجرة المثل .
( الطعن رقم 131 لسنة 40 ق ـ جلسة 25/2/1976) .
(2) تحديد أجرة الأماكن تعلقها بالنظام العام نزول المستأجر عن حقوقه فى هذا الخصوص باطل لا يلحقه الإجازة الصحيحة أو الضمنية . وجوب رد ما حصل زائدا عن الأجرة القانونية .
( الطعن رقم 460 لسنة 42 ق ـ جلسة 5/1/1977 ) .
(3) العبرة في تحديد قيمة الأرض عند تقدير الأجرة القانونية للعقار ثمن المثل وقت البناء .
( الطعن رقم 138 لسنة 43 ق ـ جلسة 19/1/1977 ) .
(4) جواز إثبات أجرة الأساس بكافة الطرق ـ عقد الإيجار أو الإيصال بالأجرة عن مدة لا يدخل فيها شهر الأساسي ـ جواز اعتبارها قرينة قضائية على الأجرة القانونية ـ الإدعاء بأن الأجرة المدونة بها تختلف عن أجرة شهر الأساس ـ إثبات ذلك على عاتق من يدعيه .
( الطعن رقم 573 لسنة 43 ق ـ جلسة 19/1/1977)
(5) الاعتراض على كيفية تحديد الخبير لأجرة المثل ووسيلة إثباتها ـ عدم جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض .
( الطعن رقم 874 لسنة 43 ق ـ جلسة 26/10/1977 ) .
(6) المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من مسائل النظام العام ولا يجوز الاتفاق على ما يخالفها . وكل نزاع بهذا الشأن متى كان لازماً للفصل في الدعوى لا يعد طلباً جديداً في الإستئناف إذ يجوز إثارته في أي مرحلة من مراحل التقاضي ولو لأول مرة أمام محكمة النقض ولما كان التعرف إلى حقيقة الأجرة القانونية والقدر الذي لم توفى به المطعون عليها أمرا لازماً لإمكان الفصل فيما يطلبه الطاعن من أجرة متأخرة ، فإن الحكم المطعون فيه إذ عرض لبحث الأجرة القانونية وحقق النزاع حولها ، وأعمل قوانين التخفيض المتعلقة بالنظام العام والتي أوردها تقرير الخبير المنتدب في الدعوى يكون قد التزم صحيح القانون .
( الطعن رقم 969 لسنة 44 ق ـ جلسة 15/3/1978 م س 29 ص 762) .
(7) تقدير القيمة الإيجارية وجوب الإعتداد بقيمة الأرض وفقاً لثمن المثل وقت البناء لا عبرة بثمن شراء الأرض ـ تقدير قيمة المباني بسعر السوق وقت البناء.
( الطعن رقم 517 لسنة 44 ق ـ جلسة 3/5/1978 ) .
( المقرر في قضاء هذه المحكمة إن عبئ أجرة الأساس يقع على من يدعى أن الأجرة الحقيقية تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقص .
( الطعن رقم 406 لسنة 44 ق ـ جلسة 10/5/1978)
(9) أن القانون 136 لسنة 1981 أستحدث قاعدة موضوعية أمرة متعلقة بالنظام العام .... وهى أن حصة المستأجر في تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية والعامة لا تأخذ حكم الأجرة .... وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعن من عين النزاع جزاء تخلفه عن سداد الأجرة والزيادة التي تمثل حصته في تكاليف الترميم فأنة يكون قد أخطأ في تطبيق القانون
( الطعن رقم 1084 لسنة 56 ق ـ جلسة 8/4/1987 )
(10) انتهاء تقرير الخبير إلى احتساب الزيادة المنصوص عليها في المادة السابعة من القانون 136 لسنة 1981 على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء ، وليس على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .استناد الحكم المطعون فيه في قضائه إلى هذا التقرير. صحيح .
( الطعن رقم 1325 لسنة 53 ق ـ جلسة 18/5/1989)
(11) إذا كان الثابت بالأوراق أن الطاعن نازع في مقدار الزيادة في الأجرة المستحقة طبقاً للمادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 إذ احتسب الزيادة على أساس أن مقدار الربط الضريبي لكل محل اثنا عشر جنيهاً ، فئ حين أن مقدار الضريبة المستحقة والتي تتخذ أساساً لاحتساب الزيادة في الأجرة هو مبلغ 4.32 جنيه لكل محل ، وقدم مستخرجاً رسمياً من سجلات الضرائب العقارية يؤيد ما أدعاه ، وأنه سدد المبالغ المستحقة قانوناً بموجب إنذارات العرض والإيداع المقدمة منه لمحكمة الموضوع ، وإذ لم يعرض الحكم لهذه المستندات ولم يفصل في هذا النزاع الجدي والذي يتوقف على الفصل فيه تحديد مقدار الزيادة في الأجرة المستحقة قانوناً وصولاً لحقيقة الأجرة المستحقة للمطعون ضدهم عن فترة التداعي وحقيقة سدادها إليهم ، فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .
( الطعن رقم 1741 لسنة 59 ق ـ جلسة 7/5/1990)
(12) إذا كان للمتعاقدين حرية تحديد الأجرة في الأماكن غير الخاضعة لقانون إيجار الأماكن إلا أن هذه الحرية مقيدة في الأماكن التي تخضع للقانون حسبما تنظمه قواعد تحديد الأجرة فيه ، وكان الإتفاق على إنقاص الأجرة عن الحد الأقصى المقرر قانوناً ـ وحسبما جرى عليه قضاء هذه المحكمة لا يعتبر مخالفاً للنظام العام إنما المحظور على المؤجر تجاوز الأجرة عن الحد الأقصى المقرر قانوناً إلا أنه يتعين أعمال الإتفاق على الأجرة الأقل طوال المدة المتفق عليها في عقد الإيجار ، فإذا انقضت هذه المدة وامتد العقد بحكم القانون جاز للمؤجر أن يرفع الأجرة الأقل إلى الأجرة القانونية .
( الطعن رقم 428 لسنة 53 ق ـ جلسة 17/1/1991) .
(13) إذا كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الدكان محل النزاع على سند من تأخر الطاعن في سداد الأجرة المطالب بها محتسبا الزيادة الدورية الثابتة بمقتضى نص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أساس الأجرة الواردة بعقد استئجار العين وليس على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء طالما أن الطاعن لم يحصل على حكم بتخفيض الأجرة ، في حين أن منازعة الطاعن في مقدار الزيادة في الأجرة المشار إليها وكيفية احتسابها هي مسألة لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليه ، وهو ما يتعين معه على الحكم أن يعرض لهذا الخلاف ويقول كلمته فيه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون .
( الطعن رقم 1529 لسنة 60 ق ـ جلسة 6/3/1991) .
(14) المقرر في قضاء هذه المحكمة ـ إن عبء إثبات أجرة الأساس يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصا فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الاتفاقية كما أن المقرر كذلك أن الأصل في تقديرات البلدية للعوايد التي تحصل على العقار أنها لا تصلح أن تكون أساسا لتحديد الأجرة القانونية إلا أن ربط العوايد يصلح كمجرد قرينة قضائية يترك تقديرها لمحكمة الموضوع دون التزام عليها بالأخذ بها ، شأنها في ذلك شأن كافة ما يقدم للمحكمة من الدلائل والمستندات فيكون لها بحثها وموافقة بعضها بالبعض الآخر وترجيح ما تطمئن إليها واستخلاص ما تراه متفقا مع واقع الدعوى ولا رقابة عليها فى ذلك متى كان استخلاصها سائغاً ومستمدا من الأوراق .
( الطعن رقم 1445 لسنة 55 ق ـ جلسة 29/12/1991) .
(15) حق المؤجر فئ اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى .
م23 ق49 لسنة 1977 ، المادتان 7 ، 19 ق 136 لسنة 1981 . خلو القانون المدني وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع الى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى . أثره . لا حق للمستأجر في إنقاص الأجرة بإرادته المنفردة .
( الطعن رقم 1830 لسنة 56 ق ـ جلسة 16/1/1992 ) .
(16) تقدير اللجان المختصة لأجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 اقتصاره على الأماكن المقامة لغرض السكنى دون المقامة لغير هذا الغرض المادة (1) منه .
( الطعن رقم 2705 لسنة 58 ق ـ جلسة 24/2/1993 ) .
(17) الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص لغير أغراض السكنى أو للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 ـ عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة ـ تصدى بتحديد أجرة هذه الأماكن ـ اعتبار قراراتها كأن لم تكن ولا حجية لها .
( الطعن رقم 3430 لسنة 58 ق ـ جلسة 20/5/1993 ) .
( الطعن رقم 272 لسنة 61 ق ـ جلسة 21/5/1991 ) .
(18) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة ـ شرط أساسي لقبول دعوى الأخلاء بطلان أو خلو الدعوى منة . وجوب الحكم بعدم القبول أو المطالبة بأجرة تجاوزه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر . أثرة . بطلان التكليف . تعلقه بالنظام العام جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض .
( طعن رقم 6608 لسنة 62 ق ـ جلسة 24/11/1993 ) .
(19) الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص لغير أغراض السكنى أو للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة في القانون المذكور ـ م1 ق136 لسنة 1981 مؤداه تصدى لجان تقدير الإيجارات بتحديد أجرة هذه الأماكن ـ اعتبار قراراتها كأن لم تكن ولا حجية لها ـ عله ذلك ـ مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر ـ خطأ في تطبيق القانون .
( الطعن رقم 3090 لسنة 61 ق ـ جلسة 30/3/1995 ) .
( الطعن رقم 3713 لسنة 60 ق ـ جلسة 5/1/1995 ) .
(20) النص في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يدل على أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المشار إليها في هذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين وليس على أساس الأجرة شاملة هذه الضريبة .
( الطعن رقم 976 لسنة 62 ق ـ جلسة 29/5/1995) .
( الطعن رقم 713 لسنة 61 ق ـ جلسة 25/9/1991) .
(21) تضمن التكليف بالوفاء بأجرة سبق سدادها يجعله باطلاً حابط الأثر . إذا كان الثابت أن الطاعن عرض مبلغ الأجرة على المطعون ضده بموجب إنذار عرض على يد محضر وأودع المبلغ خزينة المحكمة فإذا تضمن التكليف بالوفاء هذه الأجرة وهى في تاريخ سابق على إنذار التكليف بالوفاء . فإنه يكون قد تضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً ، ومن ثم يكون التكليف بالوفاء يكون قد وقع باطلاً وحابط الأثر لتضمنه مبلغ سبق سدادة فعلاً قبل تاريخ إنذار الوفاء .
( الطعن رقم 4816 لسنة 64 ق ـ جلسة 27/9/1995 ) .
( الطعن رقم 7689 لسنة 65 ق ـ جلسة 6/12/1995 ) .
( الطعن رقم 8831 لسنة 65 ق ـ جلسة 21/4/1999 ) .
(22) الإتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر يقع باطل بطلانا مطلقا ، ولا يغير من ذلك أن يكون الإتفاق قد ورد في عقد الإيجار أو أثناء سريانه وانتفاع المستأجر بالعين .
( الطعن رقم 976 لسنة 62 ق ـ جلسة 29/10/1995)
(23) الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى المشار إليها في نص المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء حتى ولو أدخلت عليه تعديلات جوهرية .
( الطعن رقم 8411 لسنة 64 ق ـ جلسة 31/1/1996)
(24) الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص لغير أغراض السكنى أو للإسكان التأجير بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 ـ عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة في القانون المذكور المادة (1) من القانون 136 لسنة 1981 مؤداه تصدى لجان تقدير الإيجارات بتحديد أجرة هذه الأماكن اعتبار قراراتها كأن لم تكن ولا حجية لها .
( الطعن رقم 262 لسنة 12 ق ـ جلسة 28/2/1996 ) .
( الطعن رقم 2307 لسنة 60 ق ـ جلسة 3/7/1996 ) .
(25) الترخيص للمستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين إلى غير أغراض السكنى . حق المؤجر في تقاضى أجرة أضافية ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بهذه الميزة أو أعاد استعمال العين إلى الغرض الأصلي ـ لا يحق للمستأجر أن يتحلل من التزامه بإرادته المنفردة .
( الطعن رقم 411 لسنة 61 ق ـ جلسة 16/6/1996)
(الطعن رقم 2254 لسنة 53 ق ـ جلسة 22/4/1993)
(26) العبرة في تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هي بتاريخ إنشاءه .
( الطعن رقم 7176 لسنة 65 ق ـ جلسة 20/6/1996) .
( الطعن رقم 1638 لسنة 52 ق ـ جلسة 31/5/1992) .
(27) أن المقرر أن الأماكن التي تخضع أجرتها للجان تحديد الأجرة تعتبر الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر والتقدير فيما تضمنته من قيمة أجرتها قرينه على الأجرة المثبتة بها حتى يقوم الدليل على عكس ذلك .
( الطعن رقم 936 لسنة 65 ق ـ جلسة 31/10/1996) .
(28) قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفى المقام الأول أغراض السكنى ، تغيير هذا الغرض إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة وتسرى الزيادة على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقاً أم لا حقا على نفاذ القانون .
أحكام الأجرة الإضافية تتعلق بالنظام العام سريانها على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة أم لاحقا على نفاذ القانون سواء وقع التغيير عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق .
( الطعن رقم 3211 لسنة 59 ق ـ جلسة 2/4/1997 ) .

(29) وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 2/1/1998 في القضية رقم 26 لسنة 18 قضائية ( دستورية ) بعدم دستورية قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 بشأن الرسوم المستحقة للمجالس المحلية ، ونشر هذا الحكم بالجريدة الرسمية العدد (3) في 15/1/1998 .
وينبني على ذلك أنة لا يحق للمؤجر اقتضاء رسم الشاغلين المقرر بقرار وزير الإدارة المحلية المقضي بعدم دستوريته . وبالترتيب على ذلك إذا تضمن المؤجر التكليف بالوفاء الذي يسبق رفع دعوى الإخلاء للامتناع أو التأخير على دفع الأجرة وملحقاتها ومنها مقابل رسم الشاغلين اعتباره من اليوم التالي لنشر حكم المحكمة الدستورية بالجريدة الرسمية فإن التكليف يقع باطلا متعلق بالنظام العام لتضمنه رسماً ( ملحقات الأجرة ) غير مستحق ، وينبني على ذلك القضاء بعدم قبول الدعوى .
( القضية رقم 26 لسنة 18 قضائية دستورية ـ جلسة 2/1/1998 ) .
(30) الضرر الموجب للإخلاء في معنى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 هو الضرر الماس بسلامة المبنى الذي يثبت بحكم قضائي نهائي ـ عدم التزام الحكم هذا والاستناد في قضائه على ثبوت الضرر الشخصي لاستعمال العين المؤجرة بالمخالفة لشروط العقد ـ خطأ .
( الطعن رقم 895 لسنة 67 ق ـ جلسة 25/11/1998 لم ينشر ) .
(31) الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والواردة في المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف السابق على رفع الدعوى لتضمنه مطالبتها بقيمة الزيادة الدورية فى الأجرة المستحقة عن العين المؤجرة طبقاً لنص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بما يجاوز المستحق في ذمتها باحتساب هذه الزيادة على أساس الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار وليس على أساس القيمة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات وقت الإنشاء وفقاً للمادة المشار إليها وقدمت تأييداً لدفعها كشفاً رسمياً مستخرجاً من سجلات الضرائب العقارية وإذا التفتت عن هذا الدفاع رغم إنه دفاع جوهري ـ بما يعيبه .
( الطعن رقم 398 لسنة 68 ق ـ جلسة 18/4/1999 لم ينشر ) .
(32) الزيادة الدورية في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 وجوب احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية لا على أساس الاجره الواردة بعقد الإيجار .
( الطعن رقم 2187 لسنة 68 ق ـ جلسة 24/6/1999) .
(33) الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر باطل بطلاناً مطلقاً ، لا يغير من ذلك أن يكون الإتفاق قد تم أثناء سريان العقد وانتفاع المستأجر بالعين .
( الطعن رقم 4643 لسنة 64 ق ـ جلسة 19/12/1999)
( الطعن رقم 6487 لسنة 66 ق ـ جلسة 21/12/1997)
(34) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 ، وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين .
( الطعن رقم 2121 لسنة 67 ق ـ جلسة 9/2/2000)
(35) دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة . سداد المستأجر الأجرة كاملة بالمقدار الواجب في تاريخ إستحقاقها . صدور حكم بتعديل مقدارها بالزيادة أثناء نظر الدعوى . عدم اعتبار المستأجر متخلفاً عن الوفاء بها . عله ذلك . الالتزام بأداء الفروق . عدم إستحقاقها إلا في تاريخ لاحق على صدور الحكم المعدل للأجرة .
( الطعن رقم 955 لسنة 69 ق ـ جلسة 8/3/2000) .
( الطعن رقم 11066 لسنة 65 ق ـ جلسة 22/12/1997) .
( الطعن رقم 10974 لسنة 65 ق ـ جلسة 24/2/1997) .
(36) تحديد مقدار الزيادة في أجرة الأماكن غير السكنية طبقاً للقانون 6 لسنة 1997 ـ العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين . شرطه . خضوع الأجرة ابتداء لقانون إيجار الأماكن .
( الطعن رقم 3776 لسنة 69 ق ـ جلسة 18/12/2000) .
(37) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 . وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .
( الطعنان رقما 1126 ، 1127 لسنة 70 ق ـ جلسة 21/3/2001)
(الطعن رقم 716 لسنة 70 ق ـ جلسة 14/3/2001)
(الطعن رقم 2187 لسنة 68 ق ـ جلسة 24/6/1999)
(الطعن رقم 3924 لسنة 63 ق ـ جلسة 18/4/1999)
(38) تضمين المطعون ضده تكليف الطاعن بالوفاء بأجرة عين النزاع دون استنزال المبلغ الذي عرضه عليه بموجب إنذار عرض وأودع خزانة المحكمة لحسابه . أثره . بطلان التكليف . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً لهذا التكليف . خطأ .
( الطعن رقم 2382 لسنة 65 ق ـ جلسة 28/3/2001) .
(39) تكليف الطاعن بالوفاء برسم الشاغلين المقضي بعدم دستورية أثرة . بطلان التكليف . قضاء الحكم المطعون فيه بالأخلاء استناداً إلى هذا التكليف . خطأ .
( الطعن رقم 1739 لسنة 70 ق ـ جلسة 10/5/2001 ) .
(40) تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام . مؤداه الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية . وقوعه باطلاً . يستوى ورود الاتفاق على الزيادة في عقد الإيجار أو أثناء سريانه .
(الطعن رقم 1036 لسنة 60 ق ـ جلسة 10/6/2001 ) .
( الطعن رقم 876 لسنة 69 ق ـ جلسة 21/6/2000 ) .
( الطعن رقم 8844 لسنة 64 ق ـ جلسة 10/4/2000) .
( الطعن رقم 3533 لسنة 63 ق ـ جلسة 23/3/2000) .
( الطعن رقم 3643 لسنة 64 ق ـ جلسة 19/12/2000) .
(41) تحديد مقدار الزيادة في أجرة الأماكن غير السكنية . ق6 لسنة 1997 . العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين . شرطه . خضوع الأجرة ابتداء لقانون إيجار الأماكن التي تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور . العبرة في تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل .
( الطعن رقم 1940 لسنة 70 ق ـ جلسة 10/6/2001)
( الطعن رقم 3776 لسنة 69 ق ـ جلسة 18/12/2000)
(42) تمسك الطاعن بعدم مطابقة الأجرة الواردة بعقد الإيجار للأجرة القانونية لعين النزاع وتدليله على ذلك بالمستندات . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع إيراداً وارداً وقضاؤه بالإخلاء استناداً إلى أن الأجرة المكتوبة في عقد الإيجار هي الأجرة القانونية دون أن يفصل في الخلاف حول حقيقتها ودون أن يثبت من مقدارها وصولاً لتحديد الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 رغم أنها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 1684 لسنة 70 ق ـ جلسة 11/6/2001) .
(الطعن رقم 176 لسنة 70 ق ـ جلسة 14/3/2001 ) .
( الطعن رقم 2121 لسنة 67 ق ـ جلسة 9/2/2000) .
(43) الزيادة في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . م3 ق6 لسنة 1997 . وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .
( الطعن رقم 356 لسنة 70 ق ـ جلسة 17/6/2001) .
( الطعن رقم 82 لسنة 69 ق ـ جلسة 19/1/2000) .
(44) تمسك الطاعن ببطلان التكليف بالوفاء لعدم حسابه الزيادة الدورية لأجرة عين النزاع على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العقار الكائنة به وحسابها وفقاً للأجرة القانونية الثابتة بالعقد ولتضمينه المطالبة برسم الشاغلين المقضي بعدم دستوريته وتدليله على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون أن يواجه في أسبابه منازعة الطاعن والتي يتوقف على الفصل فيها تحديد مقدار الزيادة الواجبة قانوناً وصولاً إلى حقيقة الأجرة ومدى صحة التكليف بالوفاء . خطأ وقصور .
( الطعنان رقما 1447، 1475 لسنة 70 ق ـ جلسة 17/6/2001) .
( الطعن رقم 1164 لسنة 70 ق ـ جلسة 27/5/2001) .
(45) تحديد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى . م3 ق6 لسنة 1997 . العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى . لازمة . وجوب الفصل في النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل في طلب الإخلاء .
( الطعن رقم 2218 لسنة 70 ق جلسة 20/6/2001) .

يعطيك العافية ما قصرت .