تحديد الأجرة للمباني المنشأة من 12/6 /1958 حتى 5/11/1961 بالنسبة للمحلات التجارية والقوانين التي تحكمها

تحديد الأجرة للمباني المنشأة من 12/6 /1958 حتى 5/11/1961 بالنسبة للمحلات التجارية والقوانين التي تحكمها
وتطبيق القانون (6) لسنة 1997 والقانون (14) لسنة 2001
القانون رقم 168 لسنة 1961 :
النص القانوني :
المادة (5) مكررا (5) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 :
(( تضاف إلى القانون رقم 121 لسنة 1947 مادة جديدة برقم 5 مكررا (5) : تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن التي أنشئت بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 المشار إليه وذلك ابتداء من الأجرة المستحقة عن الشهر التالي لتاريخ العمل بهذا القانون .
والمقصود بالأجرة الحالية في أحكام هذه المادة الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما أقل .
وإذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون .
وتعتبر الأماكن منشأة في التاريخ المشار إليه في هذه المادة إذا كان قد انتهى البناء فيها وأعدت للسكنى فعلاً بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 المشار إليه .
ولا يسرى التخفيض المشار إليه فيما تقدم بالنسبة إلى ما يأتي :
أولاً : المباني التي يبدأ في إنشائها بعد العمل بأحكام هذا القانون .
ثانياً : عقود الإيجار المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات .
الأماكن التي يسرى عليها هذا القانون :
(1) أن يكون من الأماكن التي تدخل في نطاق تطبيق القانون رقم 121 لسنة 1947 : لأن القانون رقم 168 لسنة 1961 ليس سوى تعديل للقانون رقم 121 لسنة 1947 بإضافة المادة (5) مكررا (5) أي أن هذا القانون أدمج في القانون 121 لسنة 1947 .
(2) أن تكون هذه الأماكن قد أنشئت بعد العمل بالقانون رقم (55) لسنة 1958 وأعدت للسكنى قبل 5 نوفمبر سنة 1961 : وتشمل حالتين :
الحالة الأولى : الأماكن التي بدأ في إنشاؤها قبل 12 يونيو 1958 ( تاريخ العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958) وقد انتهى البناء فيها وأعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 .
وقد نص في الفقرة الرابعة من المادة 5 مكررا (5) :
( تعتبر الأماكن منشأة في التاريخ المشار إليه في هذه المادة إذا كان قد انتهى البناء فيها وأعدت للسكنى فعلاً بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 المشار إليه ) .
الحالة الثانية : الأماكن التي بدئ في إنشائها بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 أي منذ يونية سنة 1958 وتم إنشاؤها قبل 5 نوفمبر 1961 ولو لم يتم شغلها قبل هذا التاريخ .
يراعى أن هاتين الحالتين من الأماكن إذا كانت لم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 فإنها تخضع لأحكام القرار بقانون رقم 46 لسنة 1962 عملاً بالفقرة الأخيرة من المادة الأولى منه وتسرى أحكام القانون رقم (7) لسنة 1965 إذا توافرت شروطه .
(3) ألا يكون عقد الإيجار أبرم لمدة تزيد على عشر سنوات :
فقد استثنت الفقرة الأخيرة من المادة 5 مكررا (5) من حكم تخفيض الأجرة بنسبة 20% ( عقود الإيجار المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات ) .
* قد استثنى تشريع سنة 1961 ، كما استثنت التشريعات السابقة ، الأماكن التي تكون مؤجرة لمدة تزيد على عشر سنوات من تخفيض الأجرة ، لنفس الأسباب التي سبق ذكرها في صدد التشريعات السابقة ، فلا تخفض الأجور في هذه الحالة وتبقى كما هي سارية طول مدة الإيجار ، فإذا انقضت المدة ، وبقى المستأجر في العين فامتد العقد ، خفضت الأجرة بنسبة 20% طول مدة الامتداد ، وكذلك إذا أجر المؤجر المكان لمستأجر جديد لمدة لا تزيد على عشر سنوات فإنه يجب تخفيض الأجرة بنسبة 20% .

الأجرة المستحقة حتى آخر نوفمبر سنة 1961 :
فيما عدا الأماكن التي بدئ في إنشائها قبل 12 يونية سنة 1958 ولم تتم إلا بعد ذلك حتى آخر نوفمبر سنة 1961 فكانت أجرتها يتم الإتفاق عليها بين الطرفين دون قيد ولا يحكمها سوى قانون العرض والطلب فتظل الأجرة المتفق عليها سارية دون تخفيض طوال مدة العقد الأصلية ومدة امتداده الامتداد الإتفاق أو مدة تجديده أو مدة الامتداد القانوني الذي تقضى به أحكام القانون المدني .
ـ أما إذا ترك المستأجر العين المؤجرة سواء بإرادته أو بناء على حكم قضائي ، فإن المؤجر حر في تأجير العين إلى شخص أخر وتخضع الأجرة في هذه الحالة لاتفاق الطرفين .
وهكذا يبقى المؤجر حراً في تأجير العين بأية أجرة يتفق عليها مع المستأجر إلى أخر شهر نوفمبر سنة 1961 .
الأجرة المستحقة من أول ديسمبر سنة 1961 :
نصت الفقرة الأولى من المادة 5 مكررا (5) على أن تخفض الأجور الحالية بنسبة 20% ابتداء من الأجرة المستحقة عن الشهر التالي لتاريخ العمل بالقانون أي اعتباراً من أول ديسمبر سنة 1965 .
وقد فسرت الفقرة الثانية من المادة 5 مكررا (5) المقصود بالأجرة الحالية بأنها الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون (5/11/1961) أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما أقل .
أما بالنسبة إلى الأماكن التي لم يبدأ إنشاؤها منذ 12 يونية سنة 1958 وبقيت أجورها حرة إلى شهر نوفمبر سنة 1961 تخفض بنسبة 20% من أجرة الأساس.
وينطبق القانون 168 لسنة 1961 على الأماكن التي انتهى البناء فيها وأعدت للسكنى فعلاً بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 .
طبقاً للمادة 5 مكررا (5) الفقرة الثالثة والتي تنص ( إذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة (20%) على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون ) .
أجرة الأساس :
هي الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بالقانون رقم (168) لسنة 1961 والصادر في 2/11/1961 أو الأجرة الواردة بالعقد أيهما أقل مع سريان التخفيض عليها وهى 20% ، فالعبرة في الأصل بالأجرة الواردة في العقد ، إلا إذا ثبت أن المستأجر كان يدفع طوال السنة السابقة على 5/11/1961 أجرة أقل منها ، فتكون العبرة بهذه الأجرة الأقل ، ويقع على المستأجر الذي يتمسك بذلك عبء إثباته .
فأجرة الأساس إذن هي أجرة شهر نوفمبر سنة 1961 الواردة في العقد أو أجرة أي شهر في السنة السابقة على 5 نوفمبر سنة 1961 تكون أقل من أجرة شهر نوفمبر سنة 1961 ، فإذا ما حددت أجرة الأساس على هذا النحو ، خفضت بنسبة 20% وتطبيقاً لذلك ، لو ثبت أن الأجرة الواردة في عقد الإيجار عن شهر نوفمبر سنة 1961 هي 30 جنيهاً في الشهر ، وأن الأجرة التي كان يدفعها المستأجر ، أو مستأجر آخر قبله ، في شهر مارس سنة 1961 هي 25 جنيهاً ، وفى شهر ديسمبر سنة 1960 هي 27 جنيهاً في الشهر ، كانت أجرة الأساس هي 25 جنيهاً وهى الأجرة الأقل ، وتخفض بنسبة 20% .
كيفية تحديد القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى فى ظل القانون رقم 168 لسنة 1961 :
جاء بالفقرة الثانية من المادة عبارة ( الأجرة الحالية ) بأنها الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون وهو 5/11/1961 أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما أقل .
المستأجر عليه إثبات أن الأجرة السابقة تقل عن الأجرة الواردة في العقد :
إذا أدعى المستأجر أن الأجرة التي كان يدفعها في السنة السابقة على 5/11/1961 تقل عن الأجرة الثابتة في العقد يقع على المستأجر إثبات ذلك .
أجرة المثل في حالة إذا كان المكان لم يسبق تأجيره :
إذا كان المكان المؤجر لم يسبق تأجيره فإن نسبة 20% يحسب على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام القانون ، ولذلك نصت الفقرة الثالثة من المادة الخامسة مكررا (5) المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 والتي تنص على ( وإذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره ، يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون ) فتكون أجرة الأساس إذن هي أجرة المثل في شهر نوفمبر سنة 1961 وتخفض بنسبة 20% والمقصود بعبارة (لم يكن قد سبق تأجيره ) أن يكون المكان شاغراً من تاريخ بنائه حتى العمل بالقانون وكذلك المكان الذي كان مشغولاً بغير عقد إيجار ، كما لو كان المالك أو أحد من أبنائه هو الذي يشغل المكان ، كما يقاس على المكان الذي تعذر إثبات أجرته الحقيقية .

القانون رقم (7) لسنة 1965 :
النص القانوني :
مادة (1) : تخفض بنسبة 20% الأجرة الحالية للأماكن الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون 199 لسنة 1952 والقانونين رقما 55 لسنة 1958 ، 168 لسنة 1961 .
وتسرى التخفيضات المشار إليها في هذه الفقرة اعتباراً من الأجرة المستحقة من شهر مارس سنة 1965 .
وإذا كان المؤجر الذي تنطبق عليه الشروط الواردة في القوانين السالفة الذكر لم يكن قد سبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون يكون التخفيض عند التعاقد على تأجيره بالنسب المشار إليها في القوانين سالفة الذكر على أساس أجرة المثل الساري عند إنشاء المكان مخفضاً بالنسب المشار إليها في الفقرة السابقة .
المقصود بالأجرة الحالية :
هي الأجرة السارية في العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965 ( 22/2/1965 ) المكان الذي لم يسبق تأجيره قبل 22/2/1965 .
الأجرة التي يحسب على أساسها التخفيض بنسبة 20% هي أجرة المثل السارية عند إنشاء المكان مخفضاً بالنسبة المشار إليها .
تاريخ سريان التخفيض :
نصت الفقرة الثانية من المادة الأولى من القانون 7 لسنة 1965 ( تسرى التخفيضات المشار إليها في هذه الفقرة اعتباراً من شهر مارس سنة 1965) وشهر مارس سنة 1965 هو الشهر التالي لتاريخ العمل بالقانون .
القانون رقم 49 لسنة 1977 :
النص القانوني :
مادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 : ( في جميع الأحوال التي يتم تغيير استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقة المالك ، إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية ..... بنسبة 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961 ......) .
ويجب أن تتم موافقة المؤجر على تغيير الاستعمال بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في 9/9/1977 فإذا لم يوافق المؤجر على تغيير الاستعمال فلا يجوز للمستأجر إجباره عليه مقابل دفع الزيادة .
ملحوظة : قد ألغيت المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بصدور القانون رقم 136 لسنة 1981 .
القانون رقم 136 لسنة 1981 :
النصوص القانونية :
مادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 : ( اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون ، تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية ) .
ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة أمانة تحت يده ، ويصدر قرار من الوزير المختص بالسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض .
وتحدد الزيادة المشار إليها وفقا للنسب الآتية ........
(ب) 20% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 ، وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961 .
مادة ( من القانون رقم 136 لسنة 1981 : ( تؤدى الزيادة المنصوص عليها في المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الأجرة الأصلية ، ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار .
وتقف هذه الزيادة عن انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة) .
شروط أعمال الزيادة الواردة بالمادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 :
(1) أن تكون العين مؤجرة لغير أغراض السكنى سواء ابتداء أو تغيير استعمالها لغير أغراض السكنى سواء التغيير كلياً أو جزئياً .
(2) أن تكون العين منشأة قبل 9/9/1977 استناداً إلى ما قررته المادة (7) بإعتبار أن العين المنشأة بعد ذلك لم يتقرر لها زيادة .
(3) أن يتم احتساب الزيادة ابتداء من شهر يناير 1982 وان تحسب زيادة دورية ثابتة لمدة خمس سنوات تنتهي في 30/12/1986 .
(4) أن يتم احتساب الزيادة على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقار وليس على أساس الأجرة الاتفاقية .
الأماكن الخاضعة للزيادة :
تخضع لهذه الزيادة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9/9/1977 ، ومن ثم تسرى هذه الزيادة على الأماكن المنشأة من 1/1/1944 حتى 5/11/1961 .
يستوى أن يكون المكان أصلاً مؤجر لغير أغراض السكنى أو أنشئ لأغراض السكنى ثم أجر لغير أغراض السكنى ، أو كان المكان مؤجرا أصلاً لأغراض السكنى ثم أجر إلى مستأجر جديد لغير أغراض السكنى ، فالعبرة بالتخصيص الفعلي للمكان .
أما إذا كان المكان مؤجراً في الأصل لأغراض السكنى ثم تغيير استعماله إلى غير أغراض السكنى سواء بالإرادة المنفردة للمستأجر أو بإتفاق المؤجر والمستأجر فإن المكان لا يخضع لهذه الزيادة وإنما يخضع للزيادة المنصوص عليها بالمادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 ، لأن المكان فئ هذه الحالة يعتبر مؤجراً أصلاً لأغراض السكنى وقد تغير استعماله إلى غير أغراض السكنى بعد نشؤ العلاقة الإيجارية .
ولذلك لا يجوز الجمع بين الزيادتين . ( الزيادة في المادة 7 والزيادة الواردة في المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981) .
نسبة الزيادة :
نسبة الزيادة طبقاً للمادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 لا تحسب من القيمة الإيجارية التي يؤديها المستأجر إلى المالك وإنما تحسب من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء ولو أدخلت على المبنى تعديلات جوهرية وتستمر هذه الزيادة بصفة دورية ثابتة لمدة خمس سنوات وتقف الزيادة بعد انتهاء هذه المدة .
وبذلك فان الزيادة تسرى اعتباراً من أول يناير 1982 وتستمر بصفة دورية ثابتة لمدة خمس سنوات أي تقف الزيادة في آخر ديسمبر سنة 1986 .
مثال لإحتساب الأجرة والزيادات :
فإذا كانت الوحدة غير السكنية إيجارها الشهري طبقاً للقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة ثلاثة جنيهات فإنها تزاد بنسبة 20% لمدة خمس سنوات فإذا كانت الأجرة المتفق عليها التي يؤديها المستأجر إلى المؤجر خمس جنيهات فإن إيجارها يحسب على النحو التالي :
القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة × 20% .
3 جنيه × 20% = 60 قرش .
الإيجار الشهري للسنة الأولى 1982 = 5 جنيها + 60 قرش = 5.60 جنيه .
الإيجار الشهري للسنة الثانية 1983 = 5.60 جنيه + 60 قرش = 6.20 جنيه .
الإيجار الشهري للسنة الثالثة 1984 = 6.20 جنيه + 60 قرش = 6.80 جنيه .
الإيجار الشهري للسنة الرابعة 1985 = 6.80 جنيه + 60 قرش = 7.40 جنيه .
الإيجار الشهري للسنة الخامسة 1986 = 7.40 جنيه + 60 قرش = 8 جنيه .
وبذلك تصل الزيادة في السنة الخامسة إلى نسبة 100% من القيمة الإيجارية المتخذة لحساب الضريبة .
تخصيص نصف الزيادة لأعمال الترميم والصيانة :
أوجبت الفقرة الثانية من المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 على المالك أن يخصص نصف الزيادة السابقة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ، ويعتبر بمثابة أمانة تحت يده ، أما النصف الآخر فهو جزء من الأجرة .

الزيادة في حالة تغير العين لغير أغراض السكنى :
القانون رقم 136 لسنة 1981 :
النص القانوني :
المادة 19 ( في الأحوال التي يتم فيها تغيير إستعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة :
100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 ........ وفى حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسبة المشار إليها .
ويشترط ألا يترتب على تغير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغلية .
وتلغى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون ) .
أن هذه الزيادة تطابق الزيادة التي كان منصوصاً عليها في المادة 23 من القانون 49 لسنة 1977 .
وبذلك تكون زيادة أجرة هذه الأماكن في حالة تغيير إستعمال العين المؤجرة من أغراض السكنى إلى غير أغراض السكنى بنسبة 100% بمقتضى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمستبدلة بالمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981.
شروط تغيير العين من غرض السكنى لغير غرض السكنى :
(1) أن يكون التغير تم بموافقة المالك إذا كان تم التغير في ظل القانون 49 لسنة 1977 .
(2) ألا يترتب على التغيير ضرر بالمبنى أو بشاغلية .
حق المالك في زيادة الأجرة عن تغيير استعمال العين إلى غير غرض السكنى :
للمالك حق اقتضاء أجرة إضافية عن تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى ولا يحق للمستأجر الرجوع إلى الأجرة الأصلية .
وطبقاً للقانون 49 لسنة 1977 والمادتان 9،7 من القانون 136 لسنة 1981 للمؤجر حق زيادة الأجرة عن تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى ، ولا يحق للمستأجر بإرادته المنفردة إنقاص الأجرة وفقاً لتغيره هو الاستعمال إلى غرض السكنى .
القانون رقم 6 لسنة 1997 :
النص القانوني :
مادة 3 : ( تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع :
خمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر سنة 1961 .......... .
ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية ....... ) .
تخضع لحكم هذه المادة كافة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى سواء قد أنشئت أصلاً لغير أغراض السكنى أو أنشئت لأغراض السكنى ثم أجرت لغير أغراض السكنى ، أو كانت مؤجرة أصلاً لأغراض السكنى ثم أجرت إلى مستأجر جديد لغير أغراض السكنى فالعبرة بالتخصيص الفعلي للمكان ، وبذلك تخضع لحكم المادة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى .
نطاق سريان القانون رقم 6 لسنة 1997 :
النص القانوني :
المادة (4) من القانون رقم 6 لسنة 1997 : ( تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ، التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسرى أحكامه على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم (4) لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها ) .
يستفاد من هذا النص انه يشترط شرطان في العين المؤجرة :
الشرط الأول : أن تكون العين مؤجرة لغير أغراض السكنى سواء ابتداء عند إبرام عقد الإيجار أو إنشاء المبنى ، أو تكون مؤجرة لأغراض السكنى ثم تغيير استعمالها لغير أغراض السكنى .
الشرط الثاني : أن تكون العين المؤجرة خاضعة للقوانين الاستثنائية وذلك بأن يكون عقد إيجارها مبرم قبل 31/1/1996 حتى لا يكون خاضع للقانون 4 لسنة 1996 الذي نص على سريان أحكام القانون المدني على الأماكن المؤجرة بعد العمل به .
المقصود بالأجرة القانونية طبقاً للقانون رقم (6) لسنة 1997 :
هي الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 والصادر في 2/11/1961 أو الأجرة الواردة بالعقد أيهما أقل أو بأجرة المثل إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره أو تعذر إثبات أجرته الحقيقية مع تخفيض 20% طبقاً للقانون رقم 168 لسنة 1961 ثم تخفض مرة أخرى بنسبة 20% طبقاً للقانون رقم (7) لسنة 1965 ، ثم يضاف إليها الزيادة المستحقة للمؤجر بمقتضى المادة (7) من القانون رقم 136 لسمة 1981 وهى 20% لمدة خمس سنوات أي 100% من القيمة الإيجارية المتخذة لحساب الضريبة .
عدم خضوع ملحقات الأجرة للزيادات الواردة بقانون 6 لسنة 1997 :
نصت المادة (15) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بقولها ( لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية التي تضاعف أو تزاد وفقاً للمواد الثلاثة السابقة ـ الملحقات التي تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، وأجرة الحارس والضرائب العقارية والرسوم ، وأعباء الترميم والصيانة ونفقات إصلاح المصعد غير الدورية) .
وبذلك لا تشمل الأجرة القانونية التي تحدد على أساسها الأجرة الجديدة طبقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 ملحقات الأجرة ، كأجرة البواب ومقابل استهلاك المياه وكذلك الضرائب والرسوم التي يلتزم بها المستأجر .
تاريخ استحقاق الأجرة طبقاً للقانون رقم (6) لسنة 1997 :
نصت المادة (12) من اللائحة التنفيذية للقانون الصادر بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 بقولها ( اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3/1997) .
وبذلك تستحق الأجرة الجديدة إعتباراً من أول شهر أبريل سنة 1997 .
زيادة الأجرة زيادة سنوية دورية قدرها 10% :
نصت المادة (13) من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 على أن ( اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام ، تستحق زيادة سنوية بصفة دورية ـ بنسبة (10%) من قيمة أخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد أي بعد المضاعفة وإضافة الزيادات .........) .
وبذلك تزاد الأجرة زيادة سنوية بصفة دورية في نفس الموعد الذي تستحق فيه الأجرة المضاعفة بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية .
وبذلك تكون الزيادة السنوية الدورية وهى 10% تستحق اعتباراً من أجرة شهر أبريل سنة 1998 وحتى 31/3/2001 بصدور القانون رقم 14 لسنة 2001 .
في حالة التعذر للوصول إلى الأجرة القانونية :
طبقاً للائحة التنفيذية للقانون رقم (6) لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بالنص سادساً ـ الفقرة الرابعة من الباب الأول من الفصل الأول ـ والتي تنص على ( ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة ) .
وقد استحدث المشرع بهذا النص أنه في حالة عدم الوصول إلى الأجرة القانونية يرجع إلى أجرة المثل .
القانون رقم 14 لسنة 2001 :
النص القانوني :
مادة (1) : يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ، النص الآتــــــي :
ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من أخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة :
(2%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 .
مادة (2) : يعمل اعتباراً من أول أبريل سنة 2001 .
وبتطبيق القانون 14 لسنة2001 يكون تم تعديل نسبة 10% من 1/4/2001 الى 2% للأماكن المنشأة قبل 9/9/1977 .
وبذلك تكون نسبة الزيادة 2% من 1/4/2001 بدلاً من 10% .
مصير نسبة 10% في القانون بعد التعديل :
أن المستأجر إذا قام بسداد 10% بعد شهر 3 لسنة 2001 فمن حقه إسترداد ما دفع بغير حق أما إذا قد سدد حتى 31/3/2001 فيكون سدد ما هو مستحق عليه .
مثال لإحتساب الأجرة والزيادات :
إذا افترضنا أن أجرة العين في شهر الأساس هي 10 جنيهات شهرياً .
وأن القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة ثماني جنيهات .
(1) طبقاً للقانون رقم (168) لسنة 1961 :
تخفيض الأجرة المستحقة من شهر ديسمبر سنة 1961 بنسبة 20% فتكون الأجرة ناقص 20% .
10 جنيه × 20% (2 جنيه) = 8 جنيه .
(2) طبقاً للقانون رقم (7) لسنة 1965 تخفيض الأجرة بنسبة 20% اعتباراً من 1/3/1965 .
فتكون الأجرة ناقص 20% .
8 جنيه × 20% (1.60) = 6.40 .
(3) طبقاً للمادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنها تزداد بنسبة 20% من القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة من أول يناير سنة 1982 لمدة خمس سنوات فيكون مجموع الزيادة بنسبة 100% .
8 جنيه × 100% = 8 جنيه .
القيمة الإيجارية بعد الزيادة تكون :
القيمة الإيجارية + الزيادة 100% = القيمة الإيجارية بعد الزيادة
6.40 + 8 = 14.40 جنيه .
(4) يخصم 50% طبقاً لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 والتي تنص على ( لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية ـ التي تضاعف أو تزاد ......... الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياه ......... ، وأعباء الترميم والصيانة ....) .
وبذلك يخصم منها 50% لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالاً لنص المادة 15 من اللائحة التنفيذية والحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق جلسة 8/4/1987 .
8 جنيه - 50% (4 جنيه) = 4 جنيه .

5) فتكون الأجرة عند العمل بالقانون رقم (6) لسنة 1997 :
14.40 - 4 جنيه = 10.40 جنيه .
(6) وطبقاً للقانون رقم (6) لسنة 1997 تضاعف الأجرة إلى خمس أمثال فتكون 10.40 × 5 ( أمثال ) = 52 جنيه .
ثم يضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة وهى 4 جنيه فتكون :
52 جنيه + 4 جنيه = 56 جنيه .
وهذه الأجرة تستحق ابتداء من شهر أبريل سنة 1997 .
* أما الزيادة السنوية الدورية بنسبة 10% فإنها تستحق اعتباراً من أجرة شهر أبريل سنة 1998 حتى أجرة شهر أبريل سنة 2000 .
فتكون مقدار الزيادة = 52 × 10% (5.20 جنيه) + نصف الزيادة المستبعدة وهى (4 جنيه) .
* فتكون أجرة شهر أبريل سنة 1998 :
52 + 5.20 = 57.20 + 4 جنيه = 61.20 جنيه .
* وتكون الأجرة في شهر أبريل سنة 1999 هي :
57.20 × 10% (5.72) = 62.92 + 4 = 66.92 جنيه .
* وتكون الأجرة في شهر أبريل سنة 2000 هي :
62.92 × 10% (6.29) = 69.21 + 4 = 73.21 جنيه .
(7) طبقاً للقانون رقم 14 لسنة 2001 تستحق زيادة سنوية بنسبة 2% اعتباراً من أول أبريل سنة 2001 .
فتكون الأجرة في شهر أبريل سنة 2001 هي :
69.21 × 2% (1.38) = 70.59 + 4 جنيه = 74.59 جنيه .
ثم تضاف بعد ذلك ملحقات الأجرة التي تخص العين ويتحملها المستأجر .

أحكام محكمة النقـض
(1) مفاد نص المادة 5 مكررا (5) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المعمول به اعتباراً من 5/11/1961 وإن كان يدل على أن المشرع قد أخضع لأحكامه المباني التي تم إنشاؤها وإعدادها للسكنى بعد 12/6/1958 سواء كان قد بدئ في إنشائها قبل أو بعد هذا التاريخ ، وأن الأجرة المسماة في العقد الساري في 5/11/1961 ، أو الأجرة التي يثبت أنه جرى التعامل بها في شأن المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على ذلك التاريخ أيهما أقل ، أو أجرة المثل في نوفمبر 1961 إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره ، إلا أن شرط الأخذ بالأجرة المسماة في العقد الساري أن يكون عقد الإيجار المبرم عقداً حقيقياً ، وأن تكون الأجرة الواردة فيه أجرة حقيقية لا تزيد على الأجرة الفعلية ، بحيث يجوز للمستأجر اللاحق إذا لم يكن طرفاً في العقد أن يثبت صوريته وزيادة الأجرة الواردة به على الأجرة الفعلية بكافة طرق الإثبات بما في ذلك البينة والقرائن .
( الطعن رقم 131 لسنة 40ق ـ جلسة 25/2/1976) .
(2) جواز إثبات أجرة الأساس بكافة الطرق ـ عقد الإيجار أو الإيصال بالأجرة عن مدة لا يدخل فيها شهر الأساسي ـ جواز اعتبارها قرينة قضائية على الأجرة القانونية ـ الإدعاء بأن الأجرة المدونة بها تختلف عن أجرة شهر الأساس ـ إثبات ذلك على عاتق من يدعيه .
( الطعن رقم 573 لسنة 43 ق ـ جلسة 19/1/1977)
(3) تدخل في الأجرة المتعاقد عليها التي تتخذ أساساً في تطبيق القانون رقم 7 لسنة 1965 كل ما التزم المستأجر في عقد الإيجار بأدائه للمؤجر في مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة ، ويندرج في ذلك الأجرة وما يلحق بها من مقابل الخدمات ، فتضاف هذه الملحقات بعد تقويمها إلى الأجرة الأصلية المسماة في العقد لتكون من مجموعها الأجرة المتعاقد عليها والتي تتخذ أساساً للتقدير الحكمي ، وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجرى التخفيض على الأجرة المتعاقد عليها شاملة ما أتفق عليه الطرفان بالنسبة لمصروفات الإدارة ، فإن النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير أساس .
( الطعن رقم 715 لسنة 43ق ـ جلسة 8/6/1977) .
(4) تحديد أجرة الأماكن تعلقها بالنظام العام نزول المستأجر عن حقوقه في هذا الخصوص باطل لا يلحقه الإجازة الصحيحة أو الضمنية . وجوب رد ما حصل زائدا عن الأجرة القانونية .
( الطعن رقم 460 لسنة 42 ق ـ جلسة 5/1/1977 ) .
(5) الاعتراض على كيفية تحديد الخبير لأجرة المثل ووسيلة إثباتها ـ عدم جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض .
( الطعن رقم 874 لسنة 43 ق ـ جلسة 26/10/1977 ) .
(6) المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من مسائل النظام العام ولا يجوز الإتفاق على ما يخالفها . وكل نزاع بهذا الشأن متى كان لازماً للفصل في الدعوى لا يعد طلباً جديداً في الإستئناف إذ يجوز إثارته في أي مرحلة من مراحل التقاضي ولو لأول مرة أمام محكمة النقض ولما كان التعرف إلى حقيقة الأجرة القانونية والقدر الذي لم توفى به المطعون عليها أمراً لازماً لإمكان الفصل فيما يطلبه الطاعن من أجرة متأخرة ، فإن الحكم المطعون فيه إذ عرض لبحث الأجرة القانونية وحقق النزاع حولها ، وأعمل قوانين التخفيض المتعلقة بالنظام العام والتي أوردها تقرير الخبير المنتدب في الدعوى يكون قد التزم صحيح القانون .
( الطعن رقم 969 لسنة 44 ق ـ جلسة 15/3/1978 م س 29 ص 762) .
(7) المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عبئ أجرة الأساس يقع على من يدعى أن الأجرة الحقيقية تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقص .
( الطعن رقم 406 لسنة 44 ق ـ جلسة 10/5/1978)
( مؤدى نص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 أن الأجرة التي يحسب على أساسها التخفيض بنسبة 20% في الأجرة الحالية أن الأجرة الأصلية بعد أعمال التخفيضات طبقاً لقوانين التخفيض السابقة التي انطبقت على المكان المؤجر ، ولا يصار إلى أجرة المثل إلا إذا كان المكان لم يسبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون .
( الطعن رقم 1127 لسنة 48 ق ـ جلسة 18/4/1983)
(9) المقصود بأجرة المثل : هو أجرة مكان مماثل من جميع الوجوه بقدر الإمكان لشقة في شهر الأساس ولا يشترط لتحقيق التماثل بين شقة النزاع وشقة المثل أن تتخذ الشقتان تماماً في الموقع وعدد الوحدات بحيث أن يشملهما مبنى واحد وان يتطابق عدد الغرف فيهما وإنما يكفى لذلك أن تتوافر أوجه التماثل بينهما من فروق مؤثرة على تحديد مقدار الأجرة .
( الطعن رقم 574 لسنة 50 ق ـ جلسة 29/5/1986) .
(10) أن القانون 136 لسنة 1981 أستحدث قاعدة موضوعية أمرة متعلقة بالنظام العام .... وهى أن حصة المستأجر في تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية والعامة لا تأخذ حكم الأجرة .... وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعن من عين النزاع جزاء تخلفه عن سداد الأجرة والزيادة التي تمثل حصته في تكاليف الترميم فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون
( الطعن رقم 1084 لسنة 56 ق ـ جلسة 8/4/1987 )
(11) انتهاء تقرير الخبير إلى احتساب الزيادة المنصوص عليها في المادة السابعة من القانون 136 لسنة 1981 على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء ، وليس على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .استناد الحكم المطعون فيه في قضائه إلى هذا التقرير ـ صحيح .
( الطعن رقم 1325 لسنة 53 ق ـ جلسة 18/5/1989)
(12) نص المادة 5 مكررا (5) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المنطبق على عين النزاع أن الأجرة التي يجرى عليها التخفيض بنسبة 20% هي الأجرة المسماة في العقد الساري في 5/11/1961 أو الأجرة التي يثبت أنه جرى التعامل بها في شأن المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على ذلك التاريخ أيهما أقل ولا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره أو تعزر إثبات الأجرة المتعاقد عليها ، وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه في بصدد تحديد أجرة العين المؤجرة أتخذ أجرة المثل التي انتهى إليها الخبير المنتدب أساساً إذ لم يثبت تأجيرها قبل العمل بقرار وزير الإسكان سالف البيان ـ ثم أجرى عليها التخفيض المقرر بالقانون رقم 168 لسنة 1961 فإنه لا مخالفة في ذلك للقانون .
( الطعن رقم 1838 لسنة 55ق ـ جلسة 29/1/1990) .
( الطعن رقم 119 لسنة 50 ق ـ جلسة 12/5/1987) .
(13) إذا كان الثابت بالأوراق أن الطاعن نازع في مقدار الزيادة في الأجرة المستحقة طبقاً للمادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 إذ احتسب الزيادة على أساس أن مقدار الربط الضريبي لكل محل اثنا عشر جنيهاً ، في حين أن مقدار الضريبة المستحقة والتي تتخذ أساساً لاحتساب الزيادة في الأجرة هو مبلغ 4.32 جنيه لكل محل ، وقدم مستخرجاً رسمياً من سجلات الضرائب العقارية يؤيد ما أدعاه ، وأنه سدد المبالغ المستحقة قانوناً بموجب إنذارات العرض والإيداع المقدمة منه لمحكمة الموضوع ، وإذ لم يعرض الحكم لهذه المستندات ولم يفصل في هذا النزاع الجدي والذي يتوقف على الفصل فيه تحديد مقدار الزيادة في الأجرة المستحقة قانوناً وصولاً لحقيقة الأجرة المستحقة للمطعون ضدهم عن فترة التداعي وحقيقة سدادها إليهم ، فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .
( الطعن رقم 1741 لسنة 59 ق ـ جلسة 7/5/1990)
(14) إذا كان للمتعاقدين حرية تحديد الأجرة في الأماكن غير الخاضعة لقانون إيجار الأماكن إلا أن هذه الحرية مقيدة في الأماكن التي تخضع للقانون حسبما تنظمه قواعد تحديد الأجرة فيه ، وكان الإتفاق على إنقاص الأجرة عن الحد الأقصى المقرر قانوناً ـ وحسبما جرى عليه قضاء هذه المحكمة لا يعتبر مخالفاً للنظام العام إنما المحظور على المؤجر تجاوز الأجرة عن الحد الأقصى المقرر قانوناً إلا أنه يتعين أعمال الإتفاق على الأجرة الأقل طوال المدة المتفق عليها فى عقد الإيجار ، فإذا انقضت هذه المدة وامتد العقد بحكم القانون جاز للمؤجر أن يرفع الأجرة الأقل إلى الأجرة القانونية .
( الطعن رقم 428 لسنة 53 ق ـ جلسة 17/1/1991) .
(15) إذا كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الدكان محل النزاع على سند من تأخر الطاعن في سداد الأجرة المطالب بها محتسبا الزيادة الدورية الثابتة بمقتضى نص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أساس الأجرة الواردة بعقد استئجار العين وليس على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء طالما أن الطاعن لم يحصل على حكم بتخفيض الأجرة ، في حين أن منازعة الطاعن في مقدار الزيادة في الأجرة المشار إليها وكيفية احتسابها هي مسألة لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليه ، وهو ما يتعين معه على الحكم أن يعرض لهذا الخلاف ويقول كلمته فيه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون .
( الطعن رقم 1529 لسنة 60 ق ـ جلسة 6/3/1991) .
(16) المقرر في قضاء هذه المحكمة ـ إن عبء إثبات أجرة الأساس يقع على عاتق من يدعى أن الأجرة المتفق عليها تختلف عن الأجرة القانونية زيادة أو نقصا فإن فشل تعين الأخذ بالأجرة الاتفاقية كما أن المقرر كذلك أن الأصل في تقديرات البلدية للعوايد التي تحصل على العقار أنها لا تصلح أن تكون أساسا لتحديد الأجرة القانونية إلا أن ربط العوايد يصلح كمجرد قرنية قضائية يترك تقديرها لمحكمة الموضوع دون التزام عليها بالأخذ بها ، شأنها في ذلك شأن كافة ما يقدم للمحكمة من الدلائل والمستندات فيكون لها بحثها وموافقة بعضها بالبعض الآخر وترجيح ما تطمئن إليها واستخلاص ما تراه متفقا مع واقع الدعوى ولا رقابة عليها في ذلك متى كان استخلاصها سائغاً ومستمدا من الأوراق .
( الطعن رقم 1445 لسنة 55 ق ـ جلسة 29/12/1991) .
(17) حق المؤجر في اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى .
م23 ق49 لسنة 1977 ، المادتان 7 ، 19 ق 136 لسنة 1981 . خلو القانون المدني وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع الى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى . أثره . لا حق للمستأجر في إنقاص الأجرة بإرادته المنفردة .
( الطعن رقم 1830 لسنة 56 ق ـ جلسة 16/1/1992 ) .
(18) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة ـ شرط أساسي لقبول دعوى الأخلاء بطلان أو خلو الدعوى منة . وجوب الحكم بعدم القبول أو المطالبة بأجرة تجاوزه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر . أثرة . بطلان التكليف . تعلقه بالنظام العام جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض .
( طعن رقم 6608 لسنة 62 ق ـ جلسة 24/11/1993 ) .
(19) النص في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يدل على أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المشار إليها في هذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين وليس على أساس الأجرة شاملة هذه الضريبة .
( الطعن رقم 976 لسنة 62 ق ـ جلسة 29/5/1995) .
( الطعن رقم 713 لسنة 61 ق ـ جلسة 25/9/1991) .
(20) تضمن التكليف بالوفاء بأجرة سبق سدادها يجعله باطلاً حابط الأثر . إذا كان الثابت أن الطاعن عرض مبلغ الأجرة على المطعون ضده بموجب إنذار عرض على يد محضر وأودع المبلغ خزينة المحكمة فإذا تضمن التكليف بالوفاء هذه الأجرة وهى في تاريخ سابق على إنذار التكليف بالوفاء . فإنه يكون قد تضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً ، ومن ثم يكون التكليف بالوفاء يكون قد وقع باطلاً وحابط الأثر لتضمنه مبلغ سبق سدادة فعلاً قبل تاريخ إنذار الوفاء .
( الطعن رقم 4816 لسنة 64 ق ـ جلسة 27/9/1995 ) .
( الطعن رقم 7689 لسنة 65 ق ـ جلسة 6/12/1995 ) .
( الطعن رقم 8831 لسنة 65 ق ـ جلسة 21/4/1999 ) .

(21) الإتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر يقع باطل بطلانا مطلقا ، ولا يغير من ذلك أن يكون الإتفاق قد ورد في عقد الإيجار أو أثناء سريانه وانتفاع المستأجر بالعين .
( الطعن رقم 976 لسنة 62 ق ـ جلسة 29/10/1995)
(22) الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى المشار إليها في نص المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى ولو أدخلت عليه تعديلات جوهرية .
( الطعن رقم 8411 لسنة 64 ق ـ جلسة 31/1/1996)
(23) الترخيص للمستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين إلى غير أغراض السكنى . حق المؤجر في تقاضى أجرة إضافية ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بهذه الميزة أو أعاد استعمال العين إلى الغرض الأصلي ـ لا يحق للمستأجر أن يتحلل من التزامه بإرادته المنفردة .
( الطعن رقم 411 لسنة 61 ق ـ جلسة 16/6/1996)
(24) العبرة في تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هي بتاريخ إنشاءه .
( الطعن رقم 7176 لسنة 65 ق ـ جلسة 20/6/1996) .
( الطعن رقم 1638 لسنة 52 ق ـ جلسة 31/5/1992) .
(25) وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 2/1/1998 في القضية رقم 26 لسنة 18 قضائية ( دستورية ) بعدم دستورية قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 بشأن الرسوم المستحقة للمجالس المحلية ، ونشر هذا الحكم بالجريدة الرسمية العدد (3) في 15/1/1998 .
وينبني على ذلك أنة لا يحق للمؤجر اقتضاء رسم الشاغلين المقرر بقرار وزير الإدارة المحلية المقضي بعدم دستوريته . وبالترتيب على ذلك إذا تضمن المؤجر التكليف بالوفاء الذي يسبق رفع دعوى الإخلاء للامتناع أو التأخير على دفع الأجرة وملحقاتها ومنها مقابل رسم الشاغلين اعتباره من اليوم التالي لنشر حكم المحكمة الدستورية بالجريدة الرسمية فإن التكليف يقع باطلا متعلق بالنظام العام لتضمنه رسماً ( ملحقات الأجرة ) غير مستحق ، وينبني على ذلك القضاء بعدم قبول الدعوى .
( القضية رقم 26 لسنة 18 قضائية دستورية ـ جلسة 2/1/1998 ) .
(26) الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والواردة في المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف السابق على رفع الدعوى لتضمنه مطالبتها بقيمة الزيادة الدورية في الأجرة المستحقة عن العين المؤجرة طبقاً لنص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بما يجاوز المستحق في ذمتها باحتساب هذه الزيادة على أساس الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار وليس على أساس القيمة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات وقت الإنشاء وفقاً للمادة المشار إليها وقدمت تأييداً لدفعها كشفاً رسمياً مستخرجاً من سجلات الضرائب العقارية وإذا التفتت عن هذا الدفاع رغم إنه دفاع جوهري ـ بما يعيبه .
( الطعن رقم 398 لسنة 68 ق ـ جلسة 18/4/1999 لم ينشر ) .
(27) الزيادة الدورية في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981 وجوب احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .
( الطعن رقم 2187 لسنة 68 ق ـ جلسة 24/6/1999) .
(28) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 . م7 ق 136 لسنة 1981 ، م3 ق6 لسنة 1997 ، حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء لازمة . وجوب تحديد تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل في طلب الإخلاء .
( الطعن رقم 2009 لسنة 68 ق ـ جلسة 24/10/1999) .
(29)الإتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر باطل بطلاناً مطلقاً ، لا يغير من ذلك أن يكون الإتفاق قد تم أثناء سريان العقد وإنتفاع المستأجر بالعين .
( الطعن رقم 4643 لسنة 64 ق ـ جلسة 19/12/1999)
( الطعن رقم 6487 لسنة 66 ق ـ جلسة 21/12/1997)
(30) الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذي يحكمها . وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن . لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه . م3 ق6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية .
( الطعن رقم 82 لسنة 69 ق ـ جلسة 19/1/2000) .
(31) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 ، وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين .
( الطعن رقم 2121 لسنة 67 ق ـ جلسة 9/2/2000)
(32) دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة . سداد المستأجر الأجرة كاملة بالمقدار الواجب في تاريخ إستحقاقها . صدور حكم بتعديل مقدارها بالزيادة أثناء نظر الدعوى . عدم اعتبار المستأجر متخلفاً عن الوفاء بها . عله ذلك . الالتزام بأداء الفروق . عدم إستحقاقها إلا في تاريخ لاحق على صدور الحكم المعدل للأجرة .
( الطعن رقم 955 لسنة 69 ق ـ جلسة 8/3/2000) .
( الطعن رقم 11066 لسنة 65 ق ـ جلسة 22/12/1997) .
( الطعن رقم 10974 لسنة 65 ق ـ جلسة 24/2/1997) .
(33) تحديد القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة لأحكام ق 168 لسنة 1961 . مناطه . ما يدفعه المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما أقل أو أجرة المثل بالنسبة للمكان الذي لم يسبق تأجيره عند العمل بأحكام ذلك القانون . الأماكن الخاضعة لأحكام ق46 لسنة 1962 تحديد أجرتها منوط بلجان تقدير الأجرة المنصوص عليها فيه .
( الطعن رقم 3533 لسنة 63 ق ـ جلسة 23/3/2000) .
( الطعن رقم 1072 لسنة 52 ق ـ جلسة 13/2/1989) .
(34) تمسك الطاعن بأن العقار الكائن به عين النزاع أنشئ في الفترة من يناير سنة 1944 وحتى نوفمبر سنة 1960 . تدليله على ذلك بأن عقد الإيجار حرر في 1/1/1960 وطلبه ندب خبير لتحديد الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997. دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة وبالزيادة القانونية دون أن يعرض لهذا الدفاع وأثره على صحة التكليف بالوفاء . قصور .
( الطعن رقم 1313 لسنة 69 ق ـ جلسة 8/11/2000) .
(35) تحديد مقدار الزيادة في أجرة الأماكن غير السكنية طبقاً للقانون 6 لسنة 1997 ـ العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين . شرطه . خضوع الأجرة ابتداء لقانون إيجار الأماكن .
( الطعن رقم 3776 لسنة 69 ق ـ جلسة 18/12/2000) .
(36) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 . وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .
( الطعنان رقما 1126 ، 1127 لسنة 70 ق ـ جلسة 21/3/2001)
(37) تضمين المطعون ضده تكليف الطاعن بالوفاء بأجرة عين النزاع دون استنزال المبلغ الذي عرضه عليه بموجب إنذار عرض وأودع خزانة المحكمة لحسابه . أثره . بطلان التكليف . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً لهذا التكليف . خطأ .
( الطعن رقم 2382 لسنة 65 ق ـ جلسة 28/3/2001) .
(38) الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة ، تحديد أجرتها القانونية ، خضوعه للقانون الذي يحكمها ، وجوب حسابها كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ، لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطه . م3 ق6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية . تمسك الطاعن بأن الأجرة القانونية هي أجرة المثل لأن العين منشأة عام 1960 وتدليله على ذلك بالمستندات وطلبه ندب خبير لتحقيقه . دفاع جوهري . إنتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن الأجرة الاتفاقية هي الأجرة القانونية باعتبار أن العقد أبرم فى ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 دون أن يعرض لهذا الدفاع . خطأ . حجية عن الوقوف على حقيقة الأجرة القانونية التي تحسب عليها الزيادة الواردة بالقانون 6 لسنة 1997 ومدى صحة التكليف بالوفاء بها .
( الطعن رقم 814 لسنة 70 ق ـ جلسة 12/4/2001) .
( الطعن رقم 415 لسنة 69 ق ـ جلسة 5/11/2000) .
( الطعن رقم 82 لسنة 69 ق ـ جلسة 19/1/2000) .
(39) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 . م7 ق136 لسنة 1981 ، م3 ق6 لسنة 1997 . العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى . لازمه وجوب الفصل في النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل في طلب الإخلاء .
( الطعن رقم 1196 لسنة 71 ق ـ جلسة 20/5/2001) .
( الطعن رقم 2121 لسنة 67 ق ـ جلسة 9/2/2000) .
(40) تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام . مؤداه الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية . وقوعه باطلاً . يستوى ورود الاتفاق على الزيادة في عقد الإيجار أو أثناء سريانه .
(الطعن رقم 1036 لسنة 60 ق ـ جلسة 10/6/2001 ) .
( الطعن رقم 876 لسنة 69 ق ـ جلسة 21/6/2000 ) .
( الطعن رقم 8844 لسنة 64 ق ـ جلسة 10/4/2000) .
( الطعن رقم 3533 لسنة 63 ق ـ جلسة 23/3/2000) .
( الطعن رقم 3643 لسنة 64 ق ـ جلسة 19/12/2000) .
(41) تحديد مقدار الزيادة في أجرة الأماكن غير السكنية . ق6 لسنة 1997 . العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين . شرطه . خضوع الأجرة ابتداء لقانون إيجار الأماكن التي تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور . العبرة في تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل .
( الطعن رقم 1940 لسنة 70 ق ـ جلسة 10/6/2001)
( الطعن رقم 3776 لسنة 69 ق ـ جلسة 18/12/2000)
(42) تمسك الطاعن بعدم مطابقة الأجرة الواردة بعقد الإيجار للأجرة القانونية لعين النزاع وتدليله على ذلك بالمستندات . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع إيراداً ورداً وقضاؤه بالإخلاء استناداً إلى أن الأجرة المكتوبة في عقد الإيجار هي الأجرة القانونية دون أن يفصل في الخلاف حول حقيقتها ودون أن يثبت من مقدارها وصولاً لتحديد الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 رغم أنها مسألة أولية لازمة للفصل فئ طلب الإخلاء . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 1684 لسنة 70 ق ـ جلسة 11/6/2001) .
(الطعن رقم 176 لسنة 70 ق ـ جلسة 14/3/2001 ) .
( الطعن رقم 2121 لسنة 67 ق ـ جلسة 9/2/2000) .
(43) الزيادة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . م7 ق136 لسنة 1981 ، م3 ق6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية . تدرجها حسب تاريخ إنشاء المبنى . وجوب حساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن وإضافتها للأجرة الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية . منازعة المستأجر في عدم مطابقة الأجرة للأجرة القانونية . وجوب الفصل فيها قبل الفصل في طلب الإخلاء .
( الطعن رقم 117 لسنة 70 ق ـ جلسة 17/6/2001) .
( الطعن رقم 1164 لسنة 70 ق ـ جلسة 27/5/2001) .
(44) الزيادة في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . م3 ق6 لسنة 1997 . وجوب حسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار .
( الطعن رقم 356 لسنة 70 ق ـ جلسة 17/6/2001) .
( الطعن رقم 82 لسنة 69 ق ـ جلسة 19/1/2000) .
(45) تمسك الطاعن ببطلان التكليف بالوفاء لعدم حسابه الزيادة الدورية لأجرة عين النزاع على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العقار الكائنة به وحسابها وفقاً للأجرة القانونية الثابتة بالعقد ولتضمينه المطالبة برسم الشاغلين المقضي بعدم دستوريته وتدليله على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون أن يواجه في أسبابه منازعة الطاعن والتي يتوقف على الفصل فيها تحديد مقدار الزيادة الواجبة قانوناً وصولاً إلى حقيقة الأجرة ومدى صحة التكليف بالوفاء . خطأ وقصور .
( الطعنان رقما 1447، 1475 لسنة 70 ق ـ جلسة 17/6/2001) .
( الطعن رقم 1164 لسنة 70 ق ـ جلسة 27/5/2001) .
(46) تحديد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى . م3 ق6 لسنة 1997 . العبرة فيه بتاريخ إنشاء المبنى . لازمة . وجوب الفصل في النزاع حول تاريخ إنشاء المبنى قبل الفصل في طلب الإخلاء .
( الطعن رقم 2218 لسنة 70 ق جلسة 20/6/2001) .
(47) تكليف الطاعن بالوفاء برسم الشاغلين المقضي بعدم دستورية أثرة . بطلان التكليف . قضاء الحكم المطعون فيه بالأخلاء استناداً إلى هذا التكليف . خطأ .
( الطعن رقم 1739 لسنة 70 ق ـ جلسة 10/5/2001 ) .